こんにちは、桐生（きりゅう）です。
不動産の契約をするにはいくつかの注意点があります。
中には、
普通に売買契約を進める上では、
気が付かない事もあります。
今回は、
家探しから不動産契約、登記までの中で、
不安になった時に思い出してもらいたい事
事前に知っておいてもらいたい事
を中心に書きました。
●不動産屋の営業はしつこい！
まず、家を探そうと思うと、
住宅情報サイトで検索したり、
住宅情報のフリーペーパー、チラシを見ますよね。
そして、気になる物件があったら、
取り扱っている不動産仲介業者へ連絡します。
そこで注意点があります。
不動産屋の営業はしつこい、という事です。
注意点と言うよりは、
そういうものだと知っておいてもらいたいのですが、
不動産屋はしつこいです。
これには理由があります。
家は単価が高い為、
1軒契約を取れれば、
その分の仲介料も大きいのです。
さらに一人でいくつも買うようなものではありません。
一回のチャンスを狙っているのは、
購入者だけでなく仲介業者も同じというわけです。
●住宅購入の手付金は現金で用意する
住宅購入を決めると、
契約時に手付金を支払うことになります。
その手付金は現金で用意する必要があります。
手付金がいくら以上必要というのは特に決まりごとはありません。
不動産仲介業者が、
50万円や100万円など指定してきます。
家を買う時には、
最低でもそれくらいの金額を、
現金ですぐに用意できる準備が必要という事です。
●手付金の保全措置とは？
手付金が大きい場合には、
保全措置が講じられます。
これは、
1,000万円以上の金額
または
物件価格の5％以上の金額
を支払った場合に保全措置を講じられます。
手付金の保全措置とは、
契約時に手付金を支払った後に、
もし物件が手に入らなかった場合に
支払った手付金を確実に回収できるように、
第三者に預け入れる等の措置のことです。
頭金として1,000万円を用意することは普通ですが、
手付金として1,000万円を差し入れる事は、
ほぼ無いと思います。
なので、
実際には手付金の保全措置は講じられない事の方が、
圧倒的に多いと思います。
●重要事項説明書の注意点は？
不動産の契約時には、
必ず重要事項説明書の読み合わせがあります。
とても長くて疲れるのですが、
非常に重要なので、
必ず集中して確認しましょう。
誤字脱字がある場合もあります。
そして、
最も注意しなければならないのが、
最後の「特記事項」です。
この特記事項に、
買おうとしている場所・周辺環境についての
注意点が書かれています。
中には省略したがる不動産仲介業者もいるかもしれません。
そういう業者はかなり危険ですので、
契約の取りやめもしくは延期をその場で決断しても良いと思います。
●不動産売買契約の解除で違約金は発生する？
不動産の売買契約を締結したもの、
何らかの理由で契約解除になったとき、
違約金が発生します。
買主の都合で契約を解除する場合です。
我が家がそうだったのですが、
不動産仲介業者が仲介料0円という場合でも、
仲介料に相当する金額を違約金として支払わなければなりません。
手付金も没収されます。
逆に売主の都合や、
住宅ローン審査に通らない等の場合には、
違約金は請求されず、
手付金も戻ってきます。
ただし、
その場合でも契約書に必要だった、
印紙代は戻ってきませんので、留意してください。
●不動産売買の違約金の相場はどれくらい？
買主の都合で、
不動産契約を破棄した場合の違約金の相場は、
税抜本体価格の3%+6万円+消費税
です。
これは、
不動産仲介料と同額になります。
これに加え、
差し入れていた手付金が没収になります
また、
意図的にローン審査の手続きを進めない
重大な契約違反があった場合は、
売上代金の20％が違約金とされる事があります。
この辺りの事は、
必ず重要事項説明書に記載され、
契約時に説明されます。
契約時には確認をした方が良いです。
●不動産登記について
ここで、
不動産登記について簡単にまとめます。
不動産登記とは、
家を買って引き渡しを受けた時点で、
行うものです。
その土地や家の所有権が、
本当に自分にあるのかを証明する為に必要な手続きです。
もし誰かが、
「その土地は本当は自分のものだ！」
と主張してきた時、
不動産登記があれば否定できますが、
不動産登記がなければ権利を主張することが出来ません。
よく
「不動産登記は自分でも出来る」
という事をネットでは見かけます。
確かに出来ることは出来ると思いますが、
費用対効果を考えると、
あまりオススメはしません。
ある程度こういったことに知識があるのであれば
良いのですが、
待ったく何も知らない人がやって、
間違った場合に誰も責任をとってはくれません。
大人しくプロに任せましょう。
新築物件の場合の不動産登記費用の目安ですが、
私は、実際に約47万円程かかりました。
これが安いか高いかは難しいところですが、
引き渡し前後のバタバタした時に、
間違いのない手続きをしてくれる手数料と考えれば、
決して高いものではないと思います。
●最後に
ここで紹介したことの半分は、
普通の不動産契約を済ませるには必要の無い知識です。
実際に、
私も手付金の保全措置などは、
改めて自分の家の重要事項説明書を読み返してみて、
記載があることに気が付きました。
それにもかかわらず、
なぜこのような事を書いているかと言うと、
選択肢は一つではない
という事を知ってもらいたいからです。
いい物件が見つかり、
良い不動産仲介業者に出会い、
契約もローン審査もトントン拍子に進む。
そうであれば良いのですが、
違うことも多いです。
そうなった時に、
あなたの道標になれればと思います。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
