マンションの維持管理は大変!住人同士の協力が不可欠な理由

こんにちは、桐生(きりゅう)です。

マンションを維持・管理していくには、
住人同士の協力が不可欠です。

それでは、
マンションの維持とは何をすればよいのでしょうか?
何をどう管理すればよいのでしょうか?

●分譲マンションの防犯はどうなっている?

分譲マンションの防犯対策は様々です。

新しいマンションであれば、
オートロックや防犯カメラ、24時間体制の管理人というのが
多くなっています。

少し古いところだと、
オートロックはあっても防犯カメラが無かったり、
管理人が日中だけというのもかなりあります。

設備を整えようとするのであれば、
総会で決議をする必用があります。

もっとも、一番の防犯は、
マンションの住人同士が普段から、
挨拶などコミュニケーションを図り、
団結力を強くしていることです。

●マンションで毎月支払うものは何がある?

マンションには住宅ローンとは別に、
毎月支払うものがあります。

代表的なもので、
・修繕積立金
・管理費
・駐車場代
があります。
どれも、
マンションの維持管理には欠かせないものです。

また、
毎月ではないですが支払う必要のあるものに、
・町内会費
・駐輪場代
などがあります。
これらは、ひと月あたりは数百円と安いので、
3~6ヶ月に一度の徴収となっているケースが多いです。

これ以外に注意しなければならないのが、
固定資産税です。
毎年1月1日時点で固定資産を保有していると、
支払いの義務が生じます。
4~6月に納付書が送付されてきて、
4回に分けて納付が可能です。

●修繕積立金が値上げしたり足りなくなるのはなぜ?

マンションを買って数年すると、
修繕積立金が値上げされる場合があります。
それはなぜでしょうか。

多くのマンションは、
10~13年目で1回目の大規模修繕が行われます。

最初にしっかりとした計画を立てていたとしても、
今の時代、
数年後の社会情勢や経済状況を正確に予測するのは難しいです。

現に、
今は人件費や材料費の高騰により、
マンションそのものの値段も上がっています。
それを正確に予測し、
最初から修繕積立金を適正に徴収する、
そんなマンションはどれ位あるのでしょうか?

恐らく皆無ではないでしょうか。

高騰の予測はしていても、
最初から修繕積立金が高くては買い手が中々付かないため、
数年後から計画的に値上げをして帳尻を合わせるというのが、
ほとんどでしょう。

では、
高騰を予測できず、
途中で修繕積立金が足りなくなったらどうなると思いますか?

毎月の修繕積立金が値上げされるか、
一時金で数十万円の徴収が行われる事になります。

●マンション管理費の値上げはありうるのか?

修繕積立金が値上げされる場合について見ましたが、
同じ様に毎月徴収されている管理費は、
値上げの可能性はないのでしょうか?

どのマンションでも今後上る可能性は高い

そう思っておいて下さい。

これは、
マンション管理人の人件費の高騰が主な要因として予測されます。
なぜそう予測されるかというと、
背景には人材不足があげられます。

マンション管理人は、
かつては会社を定年退職された方の再就職先として人気でした。
昔は管理人といっても24時間体制ではなく、
朝の清掃だけなど短時間勤務で良かったからです。

しかし、
定年の年齢が引き上げられ体力的にキツくなり、
管理の長時間化が進んだ事により
敬遠されるようになってきたというのが背景の一つになります。

管理会社側も住人に対して、
やる人間が少なくなれば、管理費を上げなければ管理を辞める、
という交渉に繋がります。

●マンションの駐車場は種類によって値段が違う

マンションの場合、
車を保有していると、
多くの場合で駐車場代がかかります。

・立体自走式
・立体機械式
・平置式
の3種類に大別できます。

それぞれにメリット・デメリットがありますが、
今あげた順に、
駐車料金が高くなる傾向にあります。

同じマンションでも、
複数の駐車場の種類がある場合もあり、
数千円~3万円程度と差がかなりあります。

また、
駐車場代も値上げの話とは無縁ではありません。
基本的に駐車場代は駐車場の維持管理に使われますが、
駐車場に空きがある場合、
管理代が足りなくなる可能性があります。

その場合、
単純に駐車場代の値上げがされるか、
駐車場の使用の有無関係なしに管理費から補填される事になります。

●分譲マンションの駐車場代や管理費を滞納するとどうなる

これまで見てきた通り、
管理費や修繕積立金は数年毎に値上がりしていきます。
駐車料金も値上げの可能性は否定できません。

そうなると、
当然支払いが厳しくなる家庭も出てきます。

それが滞納が始まるきっかけにもなります。

毎月の支払いを滞納する家庭があっても
しばらくはどうもなりません。
その区分所有者に滞納金がたまっていくだけです。

その区分所有者が部屋を売却した場合、
買った人に滞納金の請求が行くことになるので、
中古物件を買おうと思っている人は注意が必要ですが。

滞納が続くと他の区分所有者にも影響が出てくる場合があります。
特に修繕積立金は、
大規模修繕をするために必ず必要なお金です。
足りなければ、
その補填をマンションの住人全員で負担する事になります。

支払いを拒否すれば、
最悪大規模修繕そのものが出来ないという事態に陥ってしまいます。

●マンションの総会は何を決議する所?

マンションは集団生活です。

同じ建物の中で、
各自の専有部分はある程度自由に出来ますが、
共有部分に関しては、
必ず区分所有者の一定の同意がいります。

総会では重要度によって
・普通決議
・特別決議
の2つの決議が採決されます。

特別決議は最低でも議決権の4分の3以上の賛成が必要な、
マンションにとって重要な
・管理規定の変更等
・共用部分等の変更
・建物の立替
などが決議の一例になります。
特別決議以外は全て普通決議になります。

●マンションの総会の議決権は一人何票あるの?

議決権についてですが、
区分所有者は1戸につき1票の議決権を保有しています。

仮に同じマンション内で3戸所有している場合には、
議決権は3票になります。

この場合で、
もし2戸を賃貸に出している場合はどうなると思いますか?
実際に住んでいる借り主には議決権はありません。
区分所有者が3票持つことに変わりはないのです。

住んでいるかどうかではなく、
所有権が誰にあるかで議決権は決定されます。

これが分譲賃貸の怖い所でもあるのですが、
実際に住んでいる人の意見が総会で反映されるのではない、
と言えます。

共有部分で何か困ったことがあっても、
借りているだけでは、
総会に参加し意見を出すことも出来ないのです。

●最後に

これまで見てきた通り、
マンションを維持管理し続けるのはとても大変なことです。
特に規模が大きくなればなるほど、
区分所有者の意見を一致させるのが難しくなります。

マンション購入時には、
こういった所にも目を向けて選択する事です。

あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。

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