中古マンションは居住中物件が狙い目!見るべきポイントは?

こんにちは、桐生(きりゅう)です。

 

中古マンションをお探しの方、
なんで中古マンションにしようと思ったのですか?

 

私は家をそろそろ買おうと検討し始めたとき、

「我が家の世帯年収だと中古マンションくらいしか買えないよね」

という話からスタートしたため、
何も考えず中古マンションの検討や見学をしていました。

 

そんな中、
築30年の分譲マンションに引っ越すことになり、
中古マンションを買ったのと同じ様な状況になったことがあります。

 

 

 

●マンションで築30年ってどんな感じ?

 

一般的に、築30年と言うと、
非常に古いマンションをイメージされると思います。

 

確かにパッと見や設備は古いです。

しかし、
だからこそその物件がいい物件かどうかが分かりやすいのです。

 

見た目やデザインが今風では無いですが、
ゴミが散乱していなかったり、
手入れがしっかりとされている物件というのは分かります。

そういう物件こそ管理が行き届いており、
管理会社や管理組合がしっかりと機能していることが分かります。

 

それではもし、
管理が機能していなかったらどうなると思いますか?

恐らくもっと汚く建物も傷んでいたことでしょう。

 

 

 

●マンションは築10年前後で売却する人が多い

 

市場に出回る中古マンションは築10年前後の物件が多いです。

これは、
マンションを新築で買って、
計画的に10年前後で売却をする人が多いからです。

 

なぜ10年で売却してしまうのでしょうか?

 

マンションの価値は、
おおよそ10年を過ぎた辺りから大きく下がってきます。
10年前後であれば新築価格の7~8割位で売却する事が出来て、
住宅ローンを返済しても損が出にくくなります。

 

もう1つの理由に大規模修繕が上げられます。
多くの場合、
大規模修繕後は修繕積立金が値上げされます。
ランニングコストの割安感があるうちに売ってしまいたい
という面があります。

 

 

 

●中古マンションの予算3000万円で大丈夫?

 

私も最初は3000万円以内で中古マンションという条件で、
家探しをはじめました。

中古マンションで予算3000万円だと、どんな物件だと思いますか?

 

これは立地・築年数・部屋の種類等の影響を受けますので、
一概に「こんな物件です」とは言えません。

 

私が探した場所だと、
半径100メート以内にあった3つの物件ですが、
どれも築10年前後で約3000万円でした。

 

その3つのマンションはこのような物件でした。

  • 1フロア3戸の小規模マンションで2LDKの中部屋
  • 1フロア20戸以上の大規模マンションで3LDKの中部屋
  • 1フロア10戸の中規模マンションで3LDKの角部屋

わずか半径100メートル以内にも関わらず、
ほとんど同じ値段で相当条件の違う物件があるのです。

 

今書いた条件だけだと、
3LDKの角部屋が良いと感じるかもしれません。

しかし、
実際の物件は内装がかなり傷んでおり、
少なくともリビングとキッチンはリフォームが必要でした。

 

物件価格だけで判断すると、
想定外の出費や思いがけない問題がある事があります。

中古マンションは必ず実際の物件を見学しましょう!

 

 

 

●中古マンション見学で居住中の場合のポイントは?

 

中古マンション見学でポイントとなるのは、
実際の生活感を見れることです。

 

専有部分である部屋の中だけでなく、
共有スペースがどのような状態になっているか、
駐車場や駐輪場に余裕はあるか、
周辺環境はどうなっているかなど、

自分が実際に住んでみたらを想像しやすい環境があります。

 

この辺りは賃貸物件でも同じだと思いますが、
購入物件の場合はそれだけでなく、
まだ居住中の場合にも部屋の中の見学ができる事があります。

賃貸だと見学は空き家状態のみです。
しかし、購入物件の場合、
売り主側が居住中に関わらず見学OKとしている場合が多いのです。

 

これは、
その方が実際の生活感や住んでみてどうだという生の声を、
買い主に伝える事でより一層物件を売りやすくする手法です。

買う側としては、
それを最大限利用して、
日々の生活やマンション全体の事を聞いて、
より深く理解した上で比較検討をしましょう。

 

 

 

●中古マンション見学で空き家の場合のポイントは?

 

それでは、
物件が空き家だった場合はどうでしょうか?

こちらは注意が必要なことがあります。

 

賃貸物件と同じように、
実際に家具を置いた時の部屋の広さが、
どれ位になるかが分かりにくいのです。

思ったよりも狭かったという事が起こりやすいのです。

 

良い物件というのは中古マンションでも、
売り主が退去する前に売れてしまいます。

 

売り主が退去してから物件情報を出しているのであれば、
問題はありませんが、
1年以上空き家の場合には、
中々買い手がつかない何かしらの理由があります。

 

その理由を
不動産仲介業者に聞くでも、
実際に見学して察するでも、
何かしらの理解をした上で購入を検討したほうが良いです。

 

 

 

●マンションの共有スペースに私物はいいの?

 

中古マンションを見学をしていると、
共有スペースに私物を置いているときがあります。

実は、
マンションの共有スペースに私物を置くことは、
消防法で禁止されています。

 

以前私が住んでいた分譲賃貸マンションでも、
管理厳しく注意されました。

私が住んでいたのは、3階の角部屋でした。
階段もエレベーターもマンションの中央よりにあったので、
誰も私の部屋の前は通りません。

 

それでも、
玄関の前に生協の空箱や子供の三輪車を出していると、
すぐに管理人さんに仕舞うように注意されました。

本来はそうあるべきなのです。

 

こういった理由から、
共有スペースに私物が出ているようなマンションは、
管理会社や管理組合が正しく機能していない可能性があります。

 

 

 

●中古マンションの選び方はこうだ!

 

これまで見てきた通り、
新築物件と違い、
中古マンションは選ぶ時に実際の建物や部屋の見学ができるのが
最大の利点です。

 

新築マンションだと、
どうしても立地とモデルルーム位しか見れる所がないので、
実際に住んでみると想定と違ったという所が出てきます。

 

中古マンションの場合は、
実際の居住中の部屋も見学ができる場合があるので、
家具の配置や、実際に使える空間の把握、生活感などが見て取れて

居住後の生活が想像しやすくなります。

 

物件の部屋の中だけでなく、
ゴミ捨て場や駐輪場、駐車場、共有スペースなどの確認もできます。
そこがどうなっているかで、
マンションの管理そのもののチェックが出来ます。

 

長く住むのですから、
占有空間だけでなく共有部分も
管理がしっかりとされている物件を選びたいですよね。

 

 

 

あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。

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