こんにちは、桐生（きりゅう）です。
中古戸建住宅は、
今私が最もオススメする種類の物件です。
マンションと同様に、
中古であるがゆえの注意点があります。
また、
マンションと違いメンテナンスを持ち主の裁量で行なうので、
物件の状態は単純に築年数だけで判断できません。
マンション以上に、
実際の建物の確認が重要になります。
●中古戸建て住宅の選び方、購入の注意点は？
中古物件の選び方の基本は、
家そのものだけでなく、
周辺環境を確認することが大切です。
新築物件と違い、
周辺の生活環境が確認できるのも、
中古物件の大きな特徴の一つ。
新築の場合は、
分譲地であれば、他の家も建てている最中であったり、
完成していても無人で生活感が分からなかったりします。
それが中古物件であれば、
実際の出来上がっている生活環境を見ることが出来る。
また、
物件に売り主が居住中で見学可能ならば、
実際の家具の配置や生活感も感じ取れます。
ただし、
戸建ての場合は、
「家の状態」により注意しなければなりません。
マンションのように、
管理組合が存在するわけでも、
修繕計画があるわけでもないので、
その家の状態は完全に居住者に委ねられます。
建物そのものの痛みを注意深く見極める必要があるのです。
●階段に手すりがあり狭い家が多い？
これは、
古い戸建てで都市部に近いペンシル型の家に多い傾向にあります。
どうしても、
土地面積が広く取れないと、
縦に長い家を作ります。
昔ながらの、
玄関から廊下が伸びており、
その途中に階段があるような家の作りだと、
部屋の面積を広くする必要があるので、
どうしても廊下や階段は最低限の幅になってしまいます。
階段幅が60cmという家も。
そこに転倒防止の手すりを付けている場合、
更に狭くなります。
これがどれ位狭いのか想像してもらうには、
冷蔵庫を思い浮かべてもらうと良いです。
いわゆるファミリーサイズの400L～500Lの冷蔵庫で、
「スリムタイプ」と呼ばれるものが幅60cmです。
通常は70～80cmあります。
階段が真っすぐ一直線に上るタイプではなく、
横から見ると「くの字」になっているタイプだと、
少し大きな家電や家具のほとんどが入らない事もあります。
●中古物件の耐震性は大丈夫なの？
中古物件の耐震性について、
素人が判断するのは非常に難しいです。
専門家に調査をしてもらうのも有効な一つの手ですが、
買うかどうか分からない家にお金をかけるはちょっと、、、
と思いますよね。
「2000年基準」あるいは「H12年新耐震基準」などと呼ばれる
耐震基準が一つの目安になります。
これは、
阪神淡路大震災を受けて、
2000年（平成12年）6月に改正された建築基準法の耐震基準です。
主な特徴で、
地盤の特性に合わせた基礎の仕様が明記され、
実質的に事前の地盤調査が必須となりました。
以前はひとつの目安が、「新耐震基準」でした。
しかし、新耐震基準は、1981年6月以降の基準です。
最も古いもので37年以上も経っています。
いくら当時の基準を満たしていたとしても、
仮に何もメンテナンスをしていないのであれば、
現在の耐震基準を満たすとは考えにくいです。
なので、
築年数というのが一つの物件選びの基準になります。
●中古物件の瑕疵担保責任期間はどれ位？
中古物件でもう一つ注意しなければいけないのが、
瑕疵担保責任についてです。
新築であれば、
最低10年間は瑕疵担保責任が発生するので、
隠れた瑕疵があった場合でも修理をしてもらえます。
しかし、
中古物件の場合は、
売り主によって変わります。
売り主が、
宅地建物取引業者の場合には宅地建物取引業法が適用され、
中古住宅の場合でも最低2年間の瑕疵担保責任期間が発生します。
しかし、
売り主が個人の場合は、
明確な決まりがありません。
2～3ヶ月くらいが一般的なようですが、
中には一切の瑕疵担保責任を負わない契約を進める場合もあります。
契約してしまってからでは遅いので、
契約前にどれ位の期間瑕疵担保責任を負うのかを確認すべきです。
●中古物件購入時の諸費用の相場はどれ位？
おおよそ中古物件の取引で諸費用の相場は、
物件価格の5～10％と言われています。
売り主が業者だけでなく、個人の場合もあります。
相手によって諸費用も変わってきます。
大きいところでは、
仲介業者を使わなければ、
売り主との直接取引となり、仲介手数料が削れます。
しかし、
家のような大きな取引を第三者を介さずに行うことは、
不要なトラブルの引き金にもなりかねませんので、
あまりオススメはしません。
●今後も空き家率は上昇し続ける
今日本全体で空き家が問題になっており、
度々ニュースでも取り上げられます。
私自身の予想ではありますが、
田舎を中心にこれからも空き家率は上昇し続けるでしょう。
空き家が増える理由は様々ですが、
その中の理由の一つに固定資産税があります。
2019年1月時点の法律では、
土地にかかる固定資産税は、
その土地の上に家があると1/6になります。
つまり、
家を壊して土地のみにしてしまうと
固定資産税が6倍に跳ね上がってしまう結果に！
これが空き家をそのままにしている大きな理由の一つです。
ただ、
この状況は決してマイナスなだけではありません。
家を買おうと思っている側にとっては選択肢が増える事になります。
これまでは、
特に戸建ての中古物件は数も少なく、
良い物件は多くありませんでした。
今後、物件数が増えることで、
市場が活性化し、
流通する物件の質も上がってくる事が予想されています。
以上が、
これからの時代、
中古の戸建物件がオススメな理由です。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
