こんにちは、桐生（きりゅう）です。
家を買ったら始まる住宅ローン。
一度借りて、そのまま放置
なんて事していませんか？
今は金利が安いままだし平気だよ
自分は固定金利を選んだから大丈夫
そんな風に思っていると、
思わぬ損をしているかもしれませんよ！
●住宅ローンの備えにはどんなものがある？
そもそも、
ご自身の今の住宅ローンには、
もしもの時の備えはどうしていますか？
基本は団体信用生命保険があるので、
住宅ローンの借り主に何かあっても、
返済について心配する必要はありません。
注意しないといけないのは、
- フラット35で団体信用生命保険に加入していない場合
- 夫婦収入合算の場合
- ペアローンの場合
の3つです。
これらは、
団体信用生命保険だけでは、
もしもの時に生活が破綻する可能性があります。
別途保険に加入するか、
収入を増やしておく必要があります。
●住宅ローンの完済までは何年かけているの？
では、
その保険の加入期間や
収入を増やさなければいけない期間というのはどれ位でしょうか？
基本的には、
住宅ローンの完済時までで良いです。
それでは、
住宅ローンは一般的に何年で完済するものなのでしょうか？
35年ローンを組んだのだから35年じゃないの？
と思われるかもしれませんが、
住宅金融支援機構が行っている
「民間住宅ローンの貸出動向調査」によりますと、
借入期間（約定貸出期間）は平均25.4年
住宅ローン完済時の返済期間は平均14.4年
となっています。（2015年度）
意外と短いと思いませんか？
当然短ければ短いほど支払金利や、
備えについても有利になるので、
いかにして住宅ローン早く返すか
という事が大切になってきます。
●住宅ローンの借り換えは検討する必要がある？
住宅ローンを早く返す方法の一つに借り換えがあります。
実際には、
利息を減らすことを主目的にする方が多いのですが、
ここ数年の低金利での借り換えは、
支払い金額を減らさずに、
借入期間を減らす事が出来るので、
その効果の方が高いです。
もちろん、
借入期間をそのままにしたり、
伸ばしたりして、
月々の支払いを減らすというのも有効な手段ですよ。
注意しないといけないのは、
借り換えには審査が必要になることと、
手数料が必要になることです。
審査は、
今と別の金融期間からお金を借りる訳ですから、
住宅ローンを借りる時と同じ審査があるのは、
当然ですよね。
忘れがちなのは手数料の方。
金利が安くなるからと安易に考えてしまうと、
手数料の分損をしてしまう事もあります。
一般的には、
借り換え後の金利差が0.3％程度あれば有利ですが、
借入期間や借入額によっても違うので、
しっかりとした計算が必要になります！
●住宅ローンの条件変更ってなんだ？
もう一つ、
住宅ローンを早く返すのに大切なキーワードがあります。
「条件変更」
です。
これは、
銀行はそのままに金利などの条件を変更する交渉をすることです。
住宅ローンの金利を低くする手段の一つに
住宅ローンの借り換えがあります。
しかし、
住宅ローンの借り換えには、
新たに審査を通す必要があるなどの手続きが煩雑
かつ、手数料などの費用が別途必要になるなど、
いくつかのハードルがあります。
一方で条件変更は、
現在借りている金融機関に、
「金利を下げてくれなければ、他の金融機関に借り換えをする」
という旨の交渉を持ちかけるのです。
必ずしも金利を引き下げてくれたり、
自分の望む金利になる保証はありませんが、
借り換えで他の金融機関に顧客を取られてしまうのであれば、
と交渉にのってもらえる事があるようです。
●住宅ローンの借り換えは同じ銀行でも出来る？
実際に交渉が成功するか分からない条件変更をするらなば、
いっその事同じ銀行で借り換えをしてしまえば良いじゃないか！
そう思いませんか？
残念ながらそれは出来ません。
ほとんどの金融機関で、
同一金融機関での借り換えを禁止しているからです。
●繰り上げ返済の手数料はどれ位かかるの？
繰り上げ返済には大きく分けて2つの種類があります。
全部繰り上げ返済
と
一部繰り上げ返済
です。
違いは、
借入金額の全額を繰り上げ返済してしまうか、
一部の金額を繰り上げ返済するかです。
全部か一部かで手数料が変わってきます。
全部返済の場合、数万円かかりますが、
一部返済の場合は、
窓口かネットのどちらで手続き行うかによって手数料が変わります。
窓口だと手数料を数千円取られる金融機関でも、
ネットでの手続きでは無料という所が多いです。
また、
固定金利特約期間中だと手数料が違うこともあります。
詳しくは借入中の金融機関に問い合わせしてみると良いです。
●住宅ローン繰り上げ返済のメリット・デメリットは？
ところで、
住宅ローンの繰り上げ返済には、
どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
繰り上げ返済は、
全部返済と一部返済、これは更に2つのタイプに分けられます。
- 全部繰り上げ返済
- 一部繰り上げ返済（期日据え置き型）
- 一部繰り上げ返済（期間短縮型）
それぞれ繰り上げ返済の種類別に見てみましょう。
・全部繰り上げ返済
○メリット
これを行うと住宅ローンは完済となる
残りの金利を支払う必要がなくなる
■デメリット
手数料が高い
窓口でしか対応していない金融機関も多い
・一部繰り上げ返済（期日据え置き型）
○メリット
手数料が安い（ネット手続きだと無料の場合もある）
毎月の返済額を減らす効果がある
■デメリット
支払利息の削減効果は低い
・一部繰り上げ返済（期間短縮型）
○メリット
手数料が安い（ネット手続きだと無料の場合もある）
利息の削減効果が高い
早期に住宅ローンを完済する事も出来る
■デメリット
特になし
期間短縮型のデメリットは特になしとしましたが、
固有のデメリットが特段無いだけです。
繰り上げ返済を行う共通のデメリットは、
手元のお金が減ることです。
焦って繰り上げ返済を行うことで、
生活資金や貯蓄が無くなってしまうと
本末転倒になってしまうので、
計画的に行うことをオススメします。
●繰り上げ返済はいつ行うのがお得？
繰り上げ返済には3つの大原則がります。
①なるべく早く
②金利が高い時に
③借入額が多い時に
この３つの時が繰り上げ返済の効果が大きいときです。
言ってしまえば借りた直後が最も効果が高いです。
ただし、
考慮しないといけないのが住宅ローン減税です。
特に変動金利で借りていて、
金利が1％未満の方は、
住宅ローン減税の効果の方が高くなる可能性があるので、
詳しい計算が必要です。
●住宅ローンの返済額を増やすことは出来るの？
あまり使わない手ですが、
月々の住宅ローンの返済額を増やすことも出来ます。
これも条件変更になるのですが、
効果としては、
繰り上げ返済の期間短縮型と同じような効果があります。
当初の計画よりも多く元本部分を返済していくので、
返済期間が短くなります。
繰り上げ返済のように1回限りではなく、
毎月の支払額が多くなるので、
他の生活費とのバランスを考えることが大切です。
住宅ローンを借りてから、
収入が大幅に上がり、
それが継続する見込みの場合には、
有効な手段です。
●住宅ローンを支払いながら賃貸に出すことは出来るの？
家を買うことの最大とも言えるリスクは、
転勤等により買った家に住めなくなることです。
そうなった時に買った家をどうするか。
一つの方法として賃貸に出すというものがあります。
この時に注意しないといけないのは、
住宅ローンは、
自分が住んでいる家に対して適用されるローンだという事です。
自分が住んでいない賃貸物件だと、
住宅ローンではなく、
アパートローンに切り替える必要が出る可能性があります。
一般的には住宅ローンに比べアパートローンの方が金利が高いです。
もし人に貸す場合、
その金利差を考慮せずに家賃を設定してしまうと、
貸している期間ずっと赤字という事も！
そうならない為に、
転勤の可能性がある方は、
そういった手続きについても調べておくと良いですよ。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
