こんにちは、桐生（きりゅう）です。
家を買う前には、
不動産に関する知識をある程度知っておく必要があります。
ここでは、
不動産に関する言葉の意味、
法律や規制について、
簡単にまとめました。
●土地の所有はいつから？
知識や法律を知る前に一つ質問があります。
土地の所有はいつからだと思いますか？
買った時ですか？
それとも登記をしたとき？
いいえ、本当に自分のものになるのは、
住宅ローンの完済時だと私は思います。
それは、
住宅ローンを組んだ際に、
金融機関は抵当権を保有する事になるからです。
金融機関が抵当権を保有しているということは、
何かあった時にその土地は金融機関に没収されてしまいます。
土地の所有はいつからになるかを見極める事は、
不動産を購入する覚悟を決めることにも繋がります。
●都市計画法における用途地域の種類
都市計画法における用途地域とは、
その土地に建てられる建物の種類や、
建ぺい率、容積率、高さ制限などを指定する為のものです。
全部で13あります。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
●建ぺい率と容積率の意味は？
建ぺい率と容積率は、
不動産情報を見ると必ず記載があるものです。
どんな家でも必要な情報ですが、
特に注文住宅の場合だと、
これを知らないと希望通りの家を建てることは出来ません。
建ぺい率とは、
その土地の内、
どれ位を使って建物を建てれるのか
を示している数値です。
仮に建ぺい率50％だと、
その土地の半分までしか建物を建てることは出来ません。
容積率とは、
その土地の面積に対して、
どの程度の延床面積の建物を建てられるか
を示している数値です。
仮に容積率200％だと、
土地の面積の倍の延床面積の建物を建てることが出来ます。
先程の用途地域によって
建ぺい率は、30～80％
容積率は、50～500％
の中で決められています。
この建ぺい率と容積率を勘案して、
どんな建物を建てるのか設計する必要があります。
●防火地域と準防火地域の違いは？
土地探しをしていると出てくるのが、
防火地域や準防火地域という指定がある土地があります。
この２つは何が違うのでしょうか？
簡単に言うと、
建てられる建物の制限が違います。
厳しいのは防火地域で、
建物が3階建て以上
または
建物の延床面積が100㎡を超える場合
建物は「耐火建築物」に限られます。
耐火建築物とは、
鉄筋コンクリート造り等の建物で、
木造住宅は基本的に建築できません。
準防火地域は若干緩和されており、
耐火建築物に限られる条件が、
建物が4階建て以上
または
建物の延床面積が1500㎡を超える場合
となっています。
建物が3階建てであれば、
準耐火建築物でも良くなります。
我が家もそうなのですが、
家の設備の一部を耐火性のものにすることで、
木造住宅でも準耐火建築物となります。
●道路幅に基準はあるの？
家を建てる際に、
道路は非常に大きな意味を持ちます。
前提条件として、
道路に2メートル以上接していないと、
建物は建てられません。
古い家などで、
2メートル未満しか道路と接していない家がありますが、
違法建築物となっており、
取り壊したとしても再建築が出来ない場合があるので、
注意が必要です。
前面の道路幅が4メートル以上であれば
特に何の制限もありません。
しかし、
道路幅が4メートル未満の場合、
建物の建築制限が出てきます。
これをセットバックと呼びます。
●道路のセットバックってどういう意味？
前面道路の中心から2メートル以内には、
建物や構造物（門や柵、塀も含む）を建築することが出来ません。
これが「セットバック」の持つ意味です。
例えば、
前面道路が3メートルの場合、
道路側の敷地50センチメートルには何も作る事ができず、
更地にしておく必要があります。
土地の建築制限で「セットバック有り」と記載がある場合、
必ずこのようにしなければなりません。
●斜線制限とは何ですか？
住宅を建てる場所によって、
3種類の斜線制限を受けます。
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
です。
これらは、
その土地の用途地域によって決定されます。
●風致地区とは何ですか？
ごく限られた地域には、
「風致地区」という特別な制限が設けられています。
これは、
都市内外の自然の景観を維持するために設けられている制限であり、
通常の建ぺい率や高さよりも厳しい制限がされるだけでなく、
建物の色や形についても制限があります。
厳しい制限がある一方で、
風致地区が指定されている地域は、
由緒ある高級住宅地である事が多いです。
●新築物件っていつまでを指すの？
ところで、
新築物件って
いつまで「新築物件」として表記されているのでしょうか。
完成後1年で新築物件表記はなくなります。
1年以上経った物件は、
「中古物件」または「未入居物件」
と表記されることになります。
また、
完成から1年未満だったとしても、
1日でも入居があれば「中古物件」となります。
つまり、
新築物件とは
「完成から1年未満かつ未入居の物件」
ということになります。
●同居と二世帯住宅の違いはなに？
私も最近まで違いがよく分かっていませんでしたが、
「同居」と「二世帯住宅」
の違いは何だと思いますか？
まず「同居」とは、
あなたと配偶者のどちらかの親と、
一つの家で生活することです。
原則的にその家は、
玄関やキッチン・トイレなどの水回りなどを共同で使用します。
二世帯住宅とは、
一つの建物の生活階を分け階段で中で行き来出来るようにしたり、
隣同士の建物で廊下や庭を通じて行き来出来るようにすることです。
場合によっては、水回りや一部の設備を共有で使用します。
この２つの大きな違いは、
同じ建物の中で、
生活も同じくするか、
生活は分けるか、
になります。
それぞれにメリット・デメリットがあります。
ただし、
同居にしろ二世帯住宅にしろ、
あなたと配偶者のどちらかが、
他人（義理の親）と生活することになります。
お互いの助けにもなりますが、
少なからずストレスを抱える事になります。
一旦始めると、解消するのは難しいので、
始める前に十分な話し合いをする必要があります。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
