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土地の所有はいつから?あなたのモノになるのは●●年後!

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こんにちは、桐生(きりゅう)です。

 

あなたがもし土地や家を買った後で、

それ本当にあなたのものですか?

こんな事を聞かれたらどう答えます?

 

 

買ったんだから自分のものでしょ。
当たり前じゃん。

 

と思われるかもしれませんが、
あなたが買ったその土地、
あなたのものではないかもしれませんよ。

 

何を言っているの!?
と思われるかもしれませんが、
これは事実です。

 

 

土地や家の所有権は、
住んでいる人や買った人にあります。

 

しかし、
抵当権が設定されていると、
本当の意味で自分のものとは言い難いです。

 

今回は、
買っただけでは自分のものとならない理由と、
土地や建物の権利で出てくる単語の意味、
住宅ローンを使って不動産を買った時の注意点を
まとめました。

 

 

 

●買ったその土地、本当にあなたのもの?

 

多くの場合、
買ったばかりの土地はあなたのものではありません。

 

例として、
注文住宅を建てる為に土地を買って喜んでいるAさんと、
ちょっとイジワルなBさんとの会話を見てみましょう。

 

B『聞いたよ、土地買ったんだって?』

A「そうなんだよ、良いのが見つかってね!
いよいよ俺も一国一城の主への第一歩を踏み出したぜ!」

B『えー、まだAさんのものじゃないでしょ?』

A「えっ、俺が買ったんだから俺のものだろ?
売買契約書もあるんだぜ!」

B『その土地【現金一括】で買った?』

A「そんな訳無いじゃん。
安心安定の35年ローンで買ったよ」

B『やっぱりね~、まだAさんのものと言えないね』

A「???どういう事?」

B『【抵当権】って知ってる?
不動産登記の時に出てきた言葉だと思うけど』

A「あー、なんか聞いた事があるような・・・」

B『抵当権ってのは、
銀行がローンの支払が滞った時に土地や家を差し押さえるよ
っていう権利なの。
簡単に言うと、
Aさんは銀行に首根っこ掴まれている状態って事』

A「って事は、
住宅ローンを返し終わるまでは俺のものじゃないの?」

B『そういう事。ローンの返済頑張ってね~』

 

いかがでしょうか。

 

 

土地の権利は、
売買契約書に記載されている売り主・買い主ではなく、
登記簿に記されている権利者が持っている事になります。

 

買っただけでは不十分で、
不動産登記をして初めて効力を発揮します。

 

土地や家を買った場合、
不動産の所有権移転登記がなされます。
新築物件の場合は、
”建物の表題登記”と”土地の所有権移転登記”、
”建物の所有権保存登記”の3つが必要になります。

 

住宅ローンを利用した場合、
これらに加え、”抵当権設定登記”も必要です。
詳しくは下でお話しますが、
この抵当権を金融機関が持っているから、
何かあった時にその不動産を差し押さえされてしまうのです。

 

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●土地や建物の権利などで出てくる単語のまとめ

 

ここで、
不動産取引における権利関係の単語の意味を見てみましょう。
完璧に覚える必要はなく、
そういえばこんな言葉あったな~
位で読んでいただければと思います。

 

 

□所有権(しょゆうけん)
法令の制限内で自由にその所有物の「使用」「収益」「処分」を
する権利。土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶ
とされている。
一方で、隣接する土地との関係や、都市計画などにより、権利が
制限・拡張されることがある。
つまり、法律で制限はかけられるけれど、その土地の地下と地上、
上空を自由使うことが出来る権利があるという事です。

 

 

□底地権(そこちけん)
土地の所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地の
所有権のうち「収益」「処分」のみの権利を有すること。
簡単に言うと、自分で住む為の土地ではなく、人に貸す為の土地
の所有権の事。この権利があるという事は、土地と建物の権利が
分かれている状態であると言えます。

 

 

□地上権(ちじょうけん)
建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこ
と(民法第265条)。簡単に言うと、借りた土地の上に家を建て
たり、住んだり出来る権利の事を言う。その効果は建物のみであ
り、登記の義務があり、抵当権の設定も出来る。また、地主の承
諾なしで自由に譲渡が出来ます。
賃借権と地上権は似ているので、詳しくは借地権で説明します。

 

 

□借地権(しゃくちけん)
建物を所有する目的で設定された土地賃借権又は地上権の事。
多くの場合、土地賃借権の事を指し、地上権とは区別されている。
これは人に対する権利であり、土地そのものを地主から借りて使
用する事が出来る権利である。登記の必要はなく、抵当権の設定
は土地に対しては出来ません。また、譲渡には地主の承諾が必要
になります。

土地の上の建物を使う権利が地上権、
土地そのものを借りる権利が借地権
と覚えてください。

 

 

□抵当権(ていとうけん)
住宅ローンは金融機関に対する借金であり、その担保として設定
される権利の事。返済が難しくなった場合に、優先的に担保とな
る不動産を売却し資金の回収を行うことを目的とします。
簡単に言うと、住宅ローンの支払が出来なくなったら、その家と
土地は金融機関が取り上げて、自由に売ってしまう!という事を
認める権利です。

実はこの抵当権は強制では無いのです。しかし、現実問題として、
抵当権の設定が住宅ローンの借入条件の一つになっています。
この権利の存在が、買っただけの家はあなたのものではない、と
私が主張するゆえんであります。

 

 

簡単にでも覚えておいてもらえたら、
不動産の契約時に役に立つと思います。

 

 

 

●ローンで土地や家を買った時の注意点

 

これまで見てきた通り、
住宅ローンを組んだ状態では、
本当の意味で土地や家はあなたのものではありません。

 

もし、
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、
差し押さえという形で、
取り上げられてしまいます。

 

 

そうならないためには、

余裕をもって計画的に住宅ローンの返済をする!

これしかありません。

 

ローンの完済時期まで元気で、
給料も下がることなく、
働き続ける事が出来れば大丈夫です。

 

しかし、
もし、病気や怪我で働けなくなったら?
住宅ローンの団体信用保険に入っているから大丈夫ですか?

 

金融機関にもよりますが、
団体信用保険の規約をよく読むとそうは言ってられません。

 

8大疾病やがんの補償は
病気になっただけでなく、
数ヶ月~1年程働けなくなったらローン残高が0になるものです。
それまでの間はどうにかお金を工面して、
ローンの返済をする必要があります。

 

そういった所まで考えて、
住宅ローンの返済には余裕をもたせる必要があるのです。

 

 

 

●最後に

 

私も住宅ローンを組んで土地付きの家を買った身です。

 

ここまで述べてきた事は、
私自身にも当てはまることです。

 

もし何かあれば、
この家も土地も銀行に取られてしまいます。

 

 

これは私自身の考え方ですが、

 

私は家と土地を買っただけ、
その土地は自分の子孫の所有物である
そうする為に、
自分は何があっても住宅ローンを完済する!

 

そう思っています。

 

少し厳しい意見になってしまいますが、
これ位の覚悟がないと、
家を買うのは辞めておいた方が良いです。

 

私も自分の買った家を子ども達の資産にすべく、
しっかりとローンの返済を頑張って行きます!

 

 

 

あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。

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