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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
あなたがもし土地や家を買った後で、
それ本当にあなたのものですか？
こんな事を聞かれたらどう答えます？
買ったんだから自分のものでしょ。
当たり前じゃん。
と思われるかもしれませんが、
あなたが買ったその土地、
あなたのものではないかもしれませんよ。
何を言っているの！？
と思われるかもしれませんが、
これは事実です。
土地や家の所有権は、
住んでいる人や買った人にあります。
しかし、
抵当権が設定されていると、
本当の意味で自分のものとは言い難いです。
今回は、
買っただけでは自分のものとならない理由と、
土地や建物の権利で出てくる単語の意味、
住宅ローンを使って不動産を買った時の注意点を
まとめました。
●買ったその土地、本当にあなたのもの？
多くの場合、
買ったばかりの土地はあなたのものではありません。
例として、
注文住宅を建てる為に土地を買って喜んでいるAさんと、
ちょっとイジワルなBさんとの会話を見てみましょう。
B『聞いたよ、土地買ったんだって？』
A「そうなんだよ、良いのが見つかってね！
いよいよ俺も一国一城の主への第一歩を踏み出したぜ！」
B『えー、まだAさんのものじゃないでしょ？』
A「えっ、俺が買ったんだから俺のものだろ？
売買契約書もあるんだぜ！」
B『その土地【現金一括】で買った？』
A「そんな訳無いじゃん。
安心安定の35年ローンで買ったよ」
B『やっぱりね～、まだAさんのものと言えないね』
A「？？？どういう事？」
B『【抵当権】って知ってる？
不動産登記の時に出てきた言葉だと思うけど』
A「あー、なんか聞いた事があるような・・・」
B『抵当権ってのは、
銀行がローンの支払が滞った時に土地や家を差し押さえるよ
っていう権利なの。
簡単に言うと、
Aさんは銀行に首根っこ掴まれている状態って事』
A「って事は、
住宅ローンを返し終わるまでは俺のものじゃないの？」
B『そういう事。ローンの返済頑張ってね～』
いかがでしょうか。
土地の権利は、
売買契約書に記載されている売り主・買い主ではなく、
登記簿に記されている権利者が持っている事になります。
買っただけでは不十分で、
不動産登記をして初めて効力を発揮します。
土地や家を買った場合、
不動産の所有権移転登記がなされます。
新築物件の場合は、
”建物の表題登記”と”土地の所有権移転登記”、
”建物の所有権保存登記”の３つが必要になります。
住宅ローンを利用した場合、
これらに加え、”抵当権設定登記”も必要です。
詳しくは下でお話しますが、
この抵当権を金融機関が持っているから、
何かあった時にその不動産を差し押さえされてしまうのです。
●土地や建物の権利などで出てくる単語のまとめ
ここで、
不動産取引における権利関係の単語の意味を見てみましょう。
完璧に覚える必要はなく、
そういえばこんな言葉あったな～
位で読んでいただければと思います。
□所有権（しょゆうけん）
法令の制限内で自由にその所有物の「使用」「収益」「処分」を
する権利。土地所有権は、法令の制限内においてその上下に及ぶ
とされている。
一方で、隣接する土地との関係や、都市計画などにより、権利が
制限・拡張されることがある。
つまり、法律で制限はかけられるけれど、その土地の地下と地上、
上空を自由使うことが出来る権利があるという事です。
□底地権（そこちけん）
土地の所有者が第三者に土地を貸し、地代収入を得ている土地の
所有権のうち「収益」「処分」のみの権利を有すること。
簡単に言うと、自分で住む為の土地ではなく、人に貸す為の土地
の所有権の事。この権利があるという事は、土地と建物の権利が
分かれている状態であると言えます。
□地上権（ちじょうけん）
建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のこ
と（民法第265条）。簡単に言うと、借りた土地の上に家を建て
たり、住んだり出来る権利の事を言う。その効果は建物のみであ
り、登記の義務があり、抵当権の設定も出来る。また、地主の承
諾なしで自由に譲渡が出来ます。
賃借権と地上権は似ているので、詳しくは借地権で説明します。
□借地権（しゃくちけん）
建物を所有する目的で設定された土地賃借権又は地上権の事。
多くの場合、土地賃借権の事を指し、地上権とは区別されている。
これは人に対する権利であり、土地そのものを地主から借りて使
用する事が出来る権利である。登記の必要はなく、抵当権の設定
は土地に対しては出来ません。また、譲渡には地主の承諾が必要
になります。
土地の上の建物を使う権利が地上権、
土地そのものを借りる権利が借地権
と覚えてください。
□抵当権（ていとうけん）
住宅ローンは金融機関に対する借金であり、その担保として設定
される権利の事。返済が難しくなった場合に、優先的に担保とな
る不動産を売却し資金の回収を行うことを目的とします。
簡単に言うと、住宅ローンの支払が出来なくなったら、その家と
土地は金融機関が取り上げて、自由に売ってしまう！という事を
認める権利です。
実はこの抵当権は強制では無いのです。しかし、現実問題として、
抵当権の設定が住宅ローンの借入条件の一つになっています。
この権利の存在が、買っただけの家はあなたのものではない、と
私が主張するゆえんであります。
簡単にでも覚えておいてもらえたら、
不動産の契約時に役に立つと思います。
●ローンで土地や家を買った時の注意点
これまで見てきた通り、
住宅ローンを組んだ状態では、
本当の意味で土地や家はあなたのものではありません。
もし、
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に、
差し押さえという形で、
取り上げられてしまいます。
そうならないためには、
余裕をもって計画的に住宅ローンの返済をする！
これしかありません。
ローンの完済時期まで元気で、
給料も下がることなく、
働き続ける事が出来れば大丈夫です。
しかし、
もし、病気や怪我で働けなくなったら？
住宅ローンの団体信用保険に入っているから大丈夫ですか？
金融機関にもよりますが、
団体信用保険の規約をよく読むとそうは言ってられません。
8大疾病やがんの補償は
病気になっただけでなく、
数ヶ月～1年程働けなくなったらローン残高が0になるものです。
それまでの間はどうにかお金を工面して、
ローンの返済をする必要があります。
そういった所まで考えて、
住宅ローンの返済には余裕をもたせる必要があるのです。
●最後に
私も住宅ローンを組んで土地付きの家を買った身です。
ここまで述べてきた事は、
私自身にも当てはまることです。
もし何かあれば、
この家も土地も銀行に取られてしまいます。
これは私自身の考え方ですが、
私は家と土地を買っただけ、
その土地は自分の子孫の所有物である
そうする為に、
自分は何があっても住宅ローンを完済する！
そう思っています。
少し厳しい意見になってしまいますが、
これ位の覚悟がないと、
家を買うのは辞めておいた方が良いです。
私も自分の買った家を子ども達の資産にすべく、
しっかりとローンの返済を頑張って行きます！
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
