住宅ローンの選び方。特徴を知り自分で選択する事が重要!

こんにちは、桐生(きりゅう)です。

 

家を買う時に必ず検討するもの、
住宅ローン

しかし、
一言に住宅ローンと言ってもその種類はいくつもあります。
どれを選べば良いのか分かりにくいですよね。

 

その分かりにくい住宅ローンについて、
一つずつ解説していきます。

 

 

 

●住宅ローンの種類とメリット・デメリット

 

まずは住宅ローンの種類と、
それぞれのメリットデメリットについて簡単に羅列します。

 

 

・変動金利
□メリット
金利が安い

■デメリット
金利変動リスクがある

 

・全期間固定金利
□メリット
金利が借入期間中変わらない

■デメリット
金利が高い

 

・固定金利選択型
□メリット
金利が安い

■デメリット
金利変動リスクがある

 

 

更にそれぞれに
元利均等返済と元金均等返済
という2つの返済方法があります。

それではそれぞれについて少し詳しく見てみましょう。

 

 

 

●変動金利のメリット・デメリットとその特徴

 

□メリット
金利が安い
⇒返済の負担が軽くてすむ

 

■デメリット
金利変動リスクがある
⇒市況により急に金利が高くなり返済額が急増する恐れがある。

 

◎特徴
金利が安いので同じ返済額ならば、
固定金利よりも元本の返済割合が高い。

 

不動産販売広告のローンの例で出されているのが、
この変動金利でかつボーナス払いありのパターン。

それだと月々の返済額は最も少なくなるが、
一番危険なパターンなのでオススメはしない。

 

近年は歴史的な低金利が続き、
金利が上がりそうな話題もないので、
まだしばらくは有利な選択肢の一つ。

だが、
定期的に金利動向に注意しないと、
突然金利が高騰する可能性もあるので注意が必要!

 

 

 

●全期間固定金利のメリット・デメリットとその特徴

 

□メリット
金利が借入期間中変わらない
⇒安定した返済計画を立てる事が出来る。

 

■デメリット
金利が高い
⇒一般的に最も金利が高い返済方法

 

◎特徴
金利が返済期間中変動しないので、
安定的な返済計画が立てられるのが最大のメリット。
後々収入が増えれば、
返済割合も減っていくので生活の見通しが立てやすい。

一方で、
支払利息は最も高くなるので、
何もしないと無駄な利息を支払い続けることになる。

 

金利が高い分、
借り換えや繰り上げ返済の効果は最も高い。

変動金利ほど金利動向に注意をはらう必要は無いが、
借り換えを検討する際は金利の推移を見る必要がある。

 

 

 

●固定金利選択型のメリット・デメリットとその特徴

 

□メリット
金利が安い
⇒設定した期間(2~35年)優遇金利が適用され、
場合によっては変動金利よりも金利が低くなることも。

 

■デメリット
金利変動リスクがある
⇒固定金利終了後は優遇金利が無くなるので、
急激に金利が上昇する。

 

◎特徴
変動金利と全期間固定金利のいいとこ取りをしたようなタイプ。
逆に言えば悪い所も両方持ち合わせているので、
実は一番難しい選択かもしれない。

最初に設定した期間(2~35年)は金利が安く固定されるが、
その後は変動金利か固定金利か選択出来る。
しかし、金利優遇は無いので金利は高くなる。

 

2018年代は10年固定金利が非常に安く、
変動金利並かそれ以下であったので、

10年固定金利で借りて、
10年後に大幅繰り上げ返済か借り換え
というのが最も賢い借り方と紹介された事もあった。

 

しかし、この方法の最大の問題は、
10年後の金利がどうなっているか誰も予想できない事にある。

2018年代のような低金利が続いていれば、
非常に有効な手立てではあるが、
バブル期のような高金利になっている可能性もある。

 

 

 

●住宅ローンの種類でおすすめは?

 

これまで見てきた中で私のオススメの住宅ローンの種類は、

ズバリ!全期間固定金利です!!

何をおいても、
金利の変動リスクから開放されるというのは、
非常に大きいメリットです。

 

住宅ローンの支払いは超長期的なものになるので、
安定性こそが最も求めるべきものだからです。

 

 

一方で、
現在の私は変動金利でローンの返済を行っています。

 

これには理由があり、
2019年現在は歴史的な低金利が続いており、
金利が上昇しそうな気配もありません。

その低金利のうちに少しでも多くの元本を減らそう!

という作戦です。
もちろん、どこかのタイミングで固定金利への変更は考えています。

 

こういったサイトを運営しており、
金利動向の情報も見ているので出来る方法です。
なので、おすすめの方法とは言えません。

 

 

 

●住宅ローンで元利均等返済と元金均等の違いは何?

 

住宅ローンの返済方法には2つの方法があります。

元利均等返済と元金均等返済です。

 

似たような言葉の並びですが、
どんな違いがあり、どちらがお得なのでしょうか?

 

元利均等返済とは、
毎月の支払いは一定で、元本と利息の内訳が毎月変わる
返済方法です。

毎月の支払いが一定なので、
返済計画が立てやすいメリットがあります。

 

元金均等返済とは、
毎月の支払いの内元本部分が一定で、利息の分が毎月減っていく
返済方法です。

元本の減り方が早いので、
最終的な支払利息はこちらの方が少なくなります。

 

どちらが有利かと言うと、
あなたがどれ位、毎月の返済能力があるかによって変わります。
シュミレーションをしてみないと正直分かりません。

私の場合、
元利均等返済に比べ元金均等返済は、
当初の月々の支払いが2万円以上高く、
元利均等返済よりも支払いが少なくなるのが21年後
という結果が出ました。
それでいて、削減できる利息は数十万円程度でした。

 

この差をどう思うかは人それぞれだと思いますが、
私は低金利では元利均等返済のメリットは薄いと感じました。

 

 

 

●フラット35Sとは何だ?

 

全期間固定金利の一つであるフラット35。

それが条件を満たせば、
「フラット35S」という更にお得なものになります。

 

このフラット35Sとは、
省エネルギー性、耐震性など質の高い住宅を取得する場合に、
フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

あなた自身の属性でなく、
家の評価によって適用されるかどうかが変わってきます。

 

また、
フラット35Sには予算金額があり、
予算金額に達する見込みとなった場合は、
受付を終了してしまうようなので注意が必要です。

 

 

 

●夫婦共働きで住宅ローンの借り方の選択肢が増える。

 

夫婦で収入があると住宅ローンの借り方が2つ増えます。

一つは「収入合算」です。
もう一つは「ペアローン」となります。

それぞれについて簡単に説明しましょう。

 

 

・収入合算

 

これは、
夫婦二人の収入を合算することで、
借入金額を増やすことが出来ます。

一方が債務者(お金を実際に借りる人)、
もう一方が連帯保証人となります。

 

デメリットとして、
連帯保証人に対する補償が無い事です。

債務者に何かあった場合は、
団体信用生命保険で住宅ローンの返済が無くなりますが、
連帯保証人については基本的に補償がありません。

 

働けなくなった時に、
急に生活が傾く可能性があるのです。

また、
住宅ローン減税の適用も債務者側にしかされないので、
効果がやや低くなります。

 

 

・ペアローン

 

こちらは、
夫婦両方が債務者となり、
住宅ローンをお互いに借りる方法です。

両方が債務者なので、
団体信用生命保険には二人共加入します。

また、
二人共住宅ローン減税の対象になるので、
非常に効果が大きくなります。

 

こちらのデメリットは、
もしもの時に住宅ローンが完済されないという事があります。

住宅ローンが2本、
いわば借金が2つあるので、
片方が残ってしまうのです。

 

 

 

●提携ローンは審査が甘い?

 

不動産仲介業者の提携ローンだと、
審査は甘いという噂がありますが本当でしょうか?

答えは、『ノー』です。

 

住宅ローンの審査については、
金融機関が行うので、
外部の業者のあっせんや口利きで有利に働く可能性は

ほぼ0と考えてよいでしょう。

 

ただし、
そこは人間同士の付き合いもあります。

審査の結果そのものではなく、
優先的に審査を早くしてくれたり、
手続きをスムーズにしてくれたりという事はありえます。

 

 

 

●住宅ローンをネット銀行にする場合の特徴は?

 

実店舗のある金融機関と違い、
実店舗の無いネットバンクで住宅ローンを借りると
どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

 

最大のメリットとしては、
多くの金融機関よりも金利が安いという事があります。

住宅ローンの金利を並べているサイトをいくつか見ても、
金利の安いのはネット銀行がほとんどです。

 

デメリットとしてあげられるのは、
審査の厳しさと手続きの煩雑さですね。

審査については、
金利が安い分、シビアに審査され、
実店舗に比べ時間もかかります。

 

また、
実店舗での審査では金融機関側がやってくれるような事、
例えば契約書のコピーやPDFに化なども、
全て自分でやらねばなりません。

 

私も経験しましたが、
正直面倒で、審査書類を揃えるのに半日かかりました。

 

 

 

●住宅ローンを金利の高い銀行で借りる理由

 

ところで、
住宅ローンは金利が安いほうが良いに決まっているのに、
をわざわざ高い金利で借りる人っていると思いますか?

実際は相当数の人がいます。

 

その理由はいくつかありますが、
一つに審査に通りやすいからということがあります。

 

先程、
ネットバンクは金利が安いが審査が厳しいと書きましたが、
逆のことも言える。

つまり、金利が高い金融機関は審査が甘い、という事です。

 

一般的には、
ネットバンクよりも地方銀行、
地方銀行よりも信用金庫、
信用金庫よりも農協などのノンバンク系
が金利が高いです。

そして、その分審査が通りやすいと言われています。

 

実際の審査の基準や内容は各金融機関毎に違っているので、
個別には違う事もありますが、
全体的な傾向としては概ね間違っていないでしょう。

なので、
属性の低い人は、
金利が高くても借りやすい所で借りるのです。

 

家を買うことを優先し、
暫くの間は高い金利でも我慢し、
属性の上がった数年後に、
借り換えなどで金利を安くする。

これも立派な、家を買う戦略ですよ。

 

 

 

あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。

住宅ローンの選び方

住宅ローン種類別のメリット・デメリットは?オススメは何?

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