住宅ローンの相談。選び方や審査内容ってどんなもの?

こんにちは、桐生(きりゅう)です。

 

家を買う際に、必ず考えなければならないものに住宅ローンがありますよね。

 

住宅ローンの基礎知識として、多くの方が相談したいことや疑問に思うことに対して、私なりの回答をします。

 

 

住宅ローンの選び方は、家を買った後の生活に大きい影響があります。

 

不動産仲介業者や銀行に勧められたままよく分からずに契約するのではなく、自分に合ったものは何かを調べ、選択する事が一番大切です。

 

反対に一番ダメなのが、何も考えずにいることです。

 

住宅ローンの審査は、家を買う時に必ずと言ってよいほど直面する問題です。私も何度も否認されて苦労をしました。

 

で調べても様々な情報が溢れており、住宅ローンって難しくてよく分からない

そう感じていませんか?

 

それは当たり前です!

 

 

なぜなら、銀行の担当者や不動産屋以外は普段の生活で関わることはありませんから。

 

家を買う時になって急に、「住宅ローンをどうします?」と言われても分からないのが当然です。

 

 

それでも、

知らなかったから

分からなかったから

では通じないのが住宅ローンです

 

借りる前に最低限の知識を身につける必要があります!

 

 

それでは住宅ローンの基礎から見ていきましょう。

 

 

 

住宅ローンはどこで借りられる?

 

そもそもの話、

住宅ローンってどこから借りられるのか知っていますか?

 

 

銀行で借りられるというのは、皆さん知っていると思いますが、銀行によっても特徴が大きく変わります。

 

・いわゆるメガバンクと呼ばれる大手銀行

・地域に根ざした都市銀行や地方銀行

・地場のみでしか利用できない信用金庫

 

があります。

 

 

他にも、ノンバンク、農協や生協、など探すと色々と借りられる場所はあります。

 

 

住宅ローンは年収の5倍までって本当?

 

よく

「住宅ローンは年収の5倍に抑えるべき」

といいますが、これは本当でしょうか?

 

 

基本的にはその通りです。住宅ローン借り入れのセオリーと言っても過言ではありません。

 

 

ただ現実問題として、サラリーマンの給料が上がらない経済状況や、建築資材・人件費の高騰を考えると、今の時代はこのセオリー通りにするというは難しくなってきています。

 

 

実際には、金融機関も、属性によりますが、7~8倍程度までは貸してくれます。

 

注意しなければいけないのは、

 

銀行が貸してくれる額=返せる額

 

では無い!

 

ということです。

 

 

 

サラリーマンで住宅ローンの限度額はどれ位?

 

一般的に住居費は、月収の25~30%に抑えるというのが安全な指標となっています。

 

年収でないのは、ボーナスは変動する可能性が高いので、計算から外しておいた方がより安全であるという判断です。

 

 

月の給与が30万円の場合、7.5~9万円程度が返済額となります。

 

仮に毎月9万円の返済で、元利均等返済、35年で1.3%固定金利で借りると、

 

おおよそ3,000万円の借り入れが可能です。

 

 

少ないと思われましたか?

 

 

安全に生活を回すのであれば、これくらい慎重になっても良いのです。

 

 

ただし、これはあくまでも一例です。

 

これ以上借り入れを増やしても直ちに破産するわけではありません。

将来的にどの程度増収が見込めるかや、夫婦で収入がある場合など、実際には各家庭での事情が違うので必ずしも同じ結果になりません。

 

 

 

自営業だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

 

サラリーマンの場合は上記のような計算が出来るのですが、難しいのは自営業の方々です。

自営業ですと、年商=年収ではないので簡単に計算しにくいのです。

 

これは金融機関も同じで、収入が同じくらいのサラリーマンと比べても実際に借り入れ出来る金額が少ないのが現状です。

 

実際の売上から経費を差し引くし、利益の中には未回収の売上もあるから、手元に残るお金はもっと少ないでしょ。更には大手企業に比べ中小企業、特に個人経営の自営業などは、倒産リスクも高いという考えです。

開業してから数年間はどれだけ利益を出していたり、頭金が用意出来ていても、審査そのものが厳しいものになります。

 

お金を貸す側の心理としては、損をしないためにより安全性の高い人に貸したいものです。

 

審査が通っても、ほぼ間違いないなく自分が思っているよりも借りられる金額が少ないと感じると思います。

 

 

 

住宅ローンの諸費用の内訳を知りたい!

 

住宅ローンを借りる際には諸費用が必要になります。

一般的に内訳はどういったもので、おおよその金額はいくら位くらいなのでしょうか。

 

諸費用の総額の一般的な相場は、物件価格の5~10%と言われています。

我が家が不動産仲介業者より提示されたのは下記の通りです。

 

 

・登記費用           450,000円

・表示登記費用    80,000円

・収入印紙           30,000円

・ローン保証料    900,000円

・ローン事務手数料           30,000円

・火災保険料       200,000円

・固定資産税等    200,000円

・仲介手数料 0円

 

 

物件価格4,380万円に対して、計189万円でした。約4%ですね。

 

一般的な相場よりも低く収まったのには、物件の仲介手数料が不要だったからです。

 

仮に物件の仲介手数料が物件価格の3%だった場合、131万円ですので、合計320万円となり一般的な相場と一致します。

 

 

注意しないといけないのは、この諸費用の中には、引越し費用や新居でテレビアンテナや備品購入代が入っていない事です。

 

実際に家を買い、新居に引っ越しをする時にはこの他にも数万~数十万円のお金が必要になります。

 

 

 

住宅ローンのフルローンは諸費用も借りられるのでお得?

 

通常、頭金と同様に諸費用も現金で用意する必要があります。

しかし、今の時代は諸費用分を含め全てを住宅ローンで賄うことも可能なのです。

これをフルローンと言います。

 

手元に現金が少なかったり、なるべく多く残しておきたい人には便利な方法ですよね。

金利が低い今の時代にもマッチした方法と言えます。

 

しかし、当然いい話には落とし穴もあります。

 

 

フルローンを組むという事は、それだけ借入金額が多くなることを意味しています。

全体的に低いとはいえ金利も優遇金利をもらいにくくなるので、月々の返済額は多くなります。

 

住宅ローンの他に諸費用専用のローンというものがあり、ローンが2本になる可能性もあります。

一般的に諸費用専用のローンは、住宅ローンに比べると返済期間が短く金利が高いです。

 

家を買ったのは良いけど、毎月のローンの返済がキツくて。。。。

 

というお話をよく耳にしますが、借りる前によくよく考えないとローン破産まっしぐらですよ!

 

 

 

住宅ローンで優遇金利を得るのに頭金はどれだけ必要?

 

住宅ローンの金利は頭金の割合によっても変わってきます。

 

頭金の割合によってのみで決定されるわけではないのですが、頭金を2割以上入れると最も評価が高くなります。

 

他の基準は金融機関によって違うことが多いのですが、この頭金2割というのはほとんどの金融機関で共通している条件です。

 

最も分かりやすく金利を下げられる方法です。

 

 

家を買う前にしっかりと頭金を用意すると、家を買った後の生活も楽にお得になるのです。

 

 

 

住宅ローン保証料は一括払いと金利に上乗せ、どちらが得?

 

ネットバンク以外の金融機関が設定している事が多いのですが、住宅ローン保証料というものがあります。

 

 

これは、万が一住宅ローンの返済ができなくなった時に住宅ローンの肩代わりを保証会社にしてもらうために保証会社に支払うお金です。

 

住宅ローンの手数料のような形になっていますが、支払先や役割が違います。

火災保険と同じようなものです。

 

 

支払い方法には2種類あります。

 

①住宅ローン借り入れ時に一括で支払い

②住宅ローンの返済時に少しずつ支払い(金利上乗せ)

 

 

①の住宅ローン借り入れ時に一括で支払いの方が支払う総額は少なくて済みます。

 

多くの場合、一括で支払うと「借入金額の2%+消費税」なのですが、金利上乗せ方だと、0.1~0.3%金利が上がります。

 

借り入れ時に大きなお金が必要でなくなるのはメリットですが、それ以上に毎月の支払いが多くなり、総額でも支払額が増えるのは大きなデメリットです。

 

 

 

住宅ローンに保証料って必要なの?

 

ところで、この住宅ローンの保証料って必要なものなのでしょうか?

 

先に説明した通り、住宅ローンの返済が滞った時に、銀行が補償を受けるための費用です。

 

仮に返済が滞ってしまった場合、銀行には保証会社から補償金が支払われ、あなたは保証会社から取り立てを受ける事になります。

 

もしもの時にあなたのローンがチャラになる!

という事ではないのでご注意を!!

 

 

そんな金融機関にしか意味のない保証料を我々が支払う意味があるのか?と言われると返答に困るのですが、住宅ローン借入の条件になっている以上支払わない訳にはいかない、というのが結論です。

 

 

でも中には「住宅ローン保証料なし!」と謳っている金融機関もあります。

主にネットバンク系に多いのですが、何か落とし穴があるのでは無いでしょうか?

 

実は、住宅ローン保証料が無い金融機関はローン事務手数料が高い傾向にあります!

 

住宅ローン事務手数料は多くの金融機関で「3万円+消費税」となっています。

一方で、住宅ローン保証料なしとしている金融機関の場合は「借入金額の2%+消費税」である場合が多いです。

 

この数字は住宅ローン保証料と同じですよね。

名前が変わっただけで、支払う金額はそんなに変わらないのです!

 

 

 

住宅ローンの保証料と事務手数料の違いは?

 

ところで、この住宅ローンの保証料と事務手数料の違いは何なのでしょうか?

 

住宅ローン保証料は先に説明した通り、火災保険に近い保険商品です。直接的には銀行には利益はありません。

一方の住宅ローン事務手数料は、住宅ローンを貸し出す為にかかる銀行の手数料です。実際にどのような内訳になっているかは分かりませんが、これが金融機関のもうけの部分になります。

 

 

住宅ローン保証料は、借入期間によってかかるものなので、繰り上げ返済や借り換えをして借入期間を短くすると返金があります。

 

住宅ローン事務手数料は、一時的に銀行に支払うお金なので返金はありません。

 

 

繰り上げ返済や借り換えを検討している人は、住宅ローン保証料がある方が安く済む可能性があります!

 

 

 

団体信用生命保険ってなんで無料なの?

 

基本的に住宅ローンを借り入れする時には、団体信用生命保険に加入することになります。

この保険料は金融機関が負担しますので、借入する私達は無料で利用できます。

 

住宅ローンを借りるとセットで生命保険も付いてきてラッキーと思われるかもしれませんが、真実はちょっと恐ろしいものです。

 

この団体信用生命保険というものは、借入者が死亡した時に生命保険料が金融機関に支払われます。

ご家族ではなく、金融機関にです!

 

自分たちが貸したお金の回収に困らないようにかける保険なので、金融機関が保険料を負担しているのです。

 

平たく言ってしまえば、死亡しても生命保険で住宅ローンを返済せよ!という事ですね。

もちろん、亡くなった時にご家族に「家という資産」を残せるというのは大きなメリットです。

 

 

 

団体信用生命保険はフラット35でも加入する必要がある

 

数年前までは、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意でした。当時フラット35で団体信用生命保険に加入すると、その保険料は金利に上乗せされるので、多くの人は団体信用生命保険に加入しませんでした。

 

 

しかし、2017年10月1日以降の申し込みからは、強制的に加入させられる事になりました。

ここで「義務」ではなく「強制的に加入」と記載しているのには理由があります。

 

他の住宅ローンだと、「団体信用生命保険料は金融機関の負担」と明記されています。

フラット35の場合は、「金利に上乗せされています」と明記されています。

 

ARUHI住宅ローンのフラット35の金利推移を見ると、2017年10月からのフラット35の金利は0.28%高くなりました。

おそらくこの分が団体信用生命保険と思われます。

 

 

 

団体信用生命保険のガン特約はお得なの?

 

団体信用生命保険には、死亡保障の他にも特約が色々と用意されています。

中にはそれを大々的に宣伝して、安心を大きなメリットとしている金融機関もあります。

 

実際にそういった特約は付けた方が良いのでしょうか?

 

 

結論から言うと、基本的に不要です!

 

 

と言うのは、多くの場合特約を付けると、住宅ローンに0.1~0.3%程度金利が上乗せされてしまいます。

無料であるものは付けた方が良いと思いますが、住宅ローンの団体信用生命保険の特約は、保険料が支払われる条件も厳しい事が多いので、支払う保険料に見合わない事が多いです。

がんや休業補償だけで掛け捨ての安い保険に別途入る方が良いです。

 

 

 

住宅ローンに組み込めるものって何?

 

諸費用だけでなく、車・家具の購入費用、リフォーム費用などを住宅ローンに組み込む事はできますか?という質問を見かけることがあります。

 

 

やり方次第では出来なくは無いですが、あまりオススメはしません。

 

 

やり方は簡単で頭金を少なく設定して住宅ローンの借入額を最大にする。

これだけです。

 

もちろん頭金を少なくすればその分住宅ローンの金利は高くなりますが、それでも住宅ローンの金利は他のローン金利に比べて非常に安いのです。

その金利差が有利になるという考え方ですね。

 

 

頭金に回す分を他の物の購入費用に回せば、安い金利で物を買ったのと同じ効果があります。

 

ただし、私がオススメしない理由の一つに借入期間の長さがあります。

 

いくら金利が安いと言っても、借入期間が長ければその分支払う利息は多くなります。

フルローンに近い借入をして、それを10~15年程度で返済する計画ならば有効かもしれません。

しかし、わざわざ住宅ローンの審査を難しくする必要もなければ、多額の借金をする必要もないし、余計な金利を長期間に渡って支払う必要もありません。

 

 

 

住宅ローンの種類とメリット・デメリット

 

まずは住宅ローンの種類とメリットデメリットについて簡単に羅列します。

 

・変動金利

□メリット

金利が安い

 

■デメリット

金利変動リスクがある

 

 

・全期間固定金利

□メリット

金利が借入期間中変わらない

 

■デメリット

金利が高い

 

 

・固定金利選択型

□メリット

金利が安い

 

■デメリット

金利変動リスクがある

 

 

更にそれぞれに元利均等返済と元金均等返済という2つの返済方法があります。

 

 

次に少し詳しく見てみましょう。

 

 

 

  • 変動金利のメリット・デメリットとその特徴

 

□メリット

金利が安い

⇒返済の負担が軽くてすむ

 

■デメリット

金利変動リスクがある

⇒市況により急に金利が高くなり返済額が急増する恐れがある

 

 

◎特徴

金利が安いので同じ返済額ならば、固定金利よりも元本の返済割合が高い。

不動産販売広告のローンの例で出されているものの多くが、この変動金利でかつボーナス払いありのパターン。それだと月々の返済額は最も少なくなるが、一番危険なパターンなのでオススメはしない。

近年は歴史的な低金利が続き、金利が上がりそうな話題もないので、まだしばらくは有利な選択肢の一つ。

だが、定期的に金利動向に注意しないと、突然金利が高騰する可能性もあるので注意が必要!

 

 

 

全期間固定金利のメリット・デメリットとその特徴

 

□メリット

金利が借入期間中変わらない

⇒安定した返済計画を立てる事が出来る

 

■デメリット

金利が高い

⇒一般的に最も金利が高い返済方法

 

 

◎特徴

金利が返済期間中変動しないので、安定的な返済計画が立てられるのが最大のメリット。後々収入が増えれば、返済割合も減っていくので生活の見通しが立てやすい。

一方で、利息の支払額は最も高くなるので、対策を何もしないと無駄な利息を支払い続けることになる。金利が高い分、借り換えや繰り上げ返済の効果は最も高い。

変動金利ほど金利動向に注意をはらう必要は無いが、借り換えを検討する際は金利の推移を見る必要がある。

 

 

 

  • 固定金利選択型のメリット・デメリットとその特徴

 

□メリット

金利が安い

⇒設定した期間(2~35年)優遇金利が適用され、場合によっては変動金利よりも金利が低くなることも。

 

■デメリット

金利変動リスクがある

⇒固定金利終了後は優遇金利が無くなるので、急激に金利が上昇する。

 

◎特徴

変動金利と全期間固定金利のいいとこ取りをしたようなタイプ。逆に言えば悪い所も両方持ち合わせているので、実は一番難しい選択かもしれない。

最初に設定した期間(2~35年)は金利が安く固定されるが、その後は変動金利か固定金利か選択出来る。しかし、金利優遇は無いので金利は高くなる。

2018年代は10年固定金利が非常に安く変動金利並かそれ以下であったので、10年固定金利で借りて10年後に大幅繰り上げ返済か借り換えというのが最も賢い借り方と紹介された事もあった。しかし、この方法の最大の問題は、10年後の金利がどうなっているか誰も予想できない事にある。2018年代のような低金利が続いていれば、非常に有効な手立てではあるが、バブル期のような高金利になっている可能性もある。

 

 

 

住宅ローンの種類でおすすめは?

 

これまで見てきた中で私のオススメの住宅ローンの種類は、

 

ズバリ!全期間固定金利です!!

 

何をおいても、金利の変動リスクから開放されるというのは非常に大きいメリットです。

住宅ローンの支払いは超長期的なものになるので、安定性こそが最も求めるべきものだからです。

 

 

一方で、現在の私は変動金利でローンの返済を行っています。

 

これには理由があり、現在は歴史的な低金利が続いており、金利が上昇しそうな気配もありません。

その低金利のうちに少しでも多くの元本を減らそう!という作戦です。

もちろん、どこかのタイミングで固定金利への変更は考えています。

 

こういったサイトを運営しており、金利動向の情報も見ているので出来る方法です。

なので、おすすめの方法とは言えません。

 

 

 

住宅ローンで元利均等返済と元金均等の違いは何?

 

住宅ローンの返済方法には2つの方法があります。

元利均等返済と元金均等返済です。

 

似たような言葉の並びですが、どんな違いがあり、どちらがお得なのでしょうか?

 

 

元利均等返済とは、毎月の支払いは一定で、元本と利息の内訳が毎月変わる返済方法です。

毎月の支払いが一定なので、返済計画が立てやすいメリットがあります。

 

 

元金均等返済とは、毎月の支払いの内元本部分が一定で、利息の分が毎月減っていく返済方法です。

元本の減り方が早いので、最終的な支払利息はこちらの方が少なくなります。

 

 

どちらが有利かと言うと、あなたがどれ位、毎月の返済能力があるかによって変わります。

シミュレーションをしてみないと正直分かりません。

 

私の場合、

元利均等返済に比べ元金均等返済は、当初の月々の支払いが2万円以上高く、元利均等返済よりも支払いが少なくなるのが21年後という結果が出ました。

それでいて、削減できる利息は数十万円程度でした。

 

この差をどう思うかは人それぞれだと思いますが、私は低金利では元利均等返済のメリットは少ないと感じました。

 

 

 

夫婦共働きで住宅ローンの借り方の選択肢が増える。

 

夫婦で収入があると住宅ローンの借り方が2つ増えます。

 

「収入合算」と「ペアローン」です。

 

・収入合算

夫婦二人の収入を合算することで、借入金額を増やすことが出来ます。

一方が債務者(お金を実際に借りる人)、もう一方が連帯保証人となります。

デメリットとして、連帯保証人に対する補償が無い事です。

債務者に何かあった場合は、団体信用生命保険で住宅ローンの返済が無くなりますが、連帯保証人については基本的に補償がありません。働けなくなった時に、急に生活が傾く可能性があるのです。住宅ローン減税の適用も債務者側にしかされないので、効果がやや低くなります。

 

 

・ペアローン

夫婦両方が債務者となり、住宅ローンをお互いに借りる方法です。

両方が債務者なので、団体信用生命保険には二人共加入します。

二人共住宅ローン減税の対象になるので、非常に効果が大きくなります。

デメリットは、もしもの時に住宅ローンが完済されないという事があります。住宅ローンが2本、いわば借金が2つあるので片方が残ってしまうのです。

 

 

 

提携ローンは審査が甘い?

 

不動産仲介業者の提携ローンだと、審査は甘いという噂がありますが本当でしょうか?

 

答えは、『ノー』です。

 

 

住宅ローンの審査については、金融機関が行うので外部の業者のあっせんや口利きで有利に働く可能性はほぼ0と考えてよいでしょう。

 

 

ただし、そこは人間同士の付き合いもあります。

 

審査の結果そのものではなく、優先的に審査を早くしてくれたり手続きをスムーズにしてくれたりという事はありえます。

 

 

 

住宅ローンをネット銀行にする場合の特徴は?

 

実店舗のある金融機関と違い、実店舗の無いネットバンクで住宅ローンを借りるとどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

 

最大のメリットとしては、多くの金融機関よりも金利が安いという事があります。

住宅ローンの金利を並べているサイトをいくつか見ても、金利の安いのはネット銀行がほとんどです。

 

デメリットとしては、審査の厳しさと手続きの煩雑さがあります。審査については、金利が安い分、シビアに審査されます。実店舗に比べ時間もかかります。

また、実店舗での審査では金融機関側がやってくれるような事、例えば契約書のコピーやPDFに化なども、全て自分でやらねばなりません。

 

私も経験しましたが、正直面倒で、審査書類を揃えるのに半日かかりました。

 

 

 

住宅ローンを金利の高い銀行で借りる理由

 

ところで、住宅ローンは金利が安いほうが良いに決まっているのに、をわざわざ高い金利で借りる人っていると思いますか?

 

実際は相当数の人がいます。

 

 

その理由はいくつかありますが、一つに審査に通りやすいからということがあります。

 

先程、ネットバンクは金利が安いが審査が厳しいと書きましたが逆のことも言えるのです。

金利が高い金融機関は審査が甘い、という事です。

 

 

一般的には、ネットバンクよりも地方銀行、地方銀行よりも信用金庫、信用金庫よりも農協などのノンバンク系が金利が高いです。

 

そして、その分審査が通りやすいと言われています。

 

 

実際の審査の基準や内容は各金融機関毎に違っているので、個別には違う事もありますが、全体的な傾向としては概ね間違っていないでしょう。

 

属性の低い人は、金利が高くても借りやすい所で借りるのです。

家を買うことを優先し、暫くの間は高い金利でも我慢し、属性の上がった数年後に借り換えなどで金利を安くする。それも立派な家を買う戦略ですよ。

 

 

 

住宅ローンの審査って何を調べるの?

 

そもそもの話で、住宅ローンの審査って何を調べられるか知っていますか?

簡単に言ってしまうと、「あなたに貸したお金をちゃんと返してくれるかどうか」です。

 

あなたも見ず知らずの人に簡単にお金を貸したりしませんよね。

 

金融機関もそれと同じで、あなたという人を調べちゃんとお金を返してくれる信用できる人だなと判断出来たらお金を貸してくれるのです。

金融機関が調べるのは主にあなたの信用情報になります。

 

 

 

住宅ローンで物件は担保になる

 

この信用情報ではあなた個人だけが調べられるわけではありません。

 

例えば、あなたが今から買おうと思っている家も審査の対象になります。

金融機関が心配するのはお金を返してくれなかった時にどうやって貸したお金を回収するかを考えます。

お金を返せないなら家を売ってお金に替えて回収しようそう考えるのです。

 

この事から、売りやすい物件・価値のある物件の方が貸してくれるお金の額が増える≒信用評価が高くなります。

 

 

 

住宅ローンの仮審査期間はどれくらい?内容は?

 

住宅ローン審査は仮審査(事前審査)と本審査の2種類があります。

仮審査は1日~1週間程度、本審査は1週間~3週間程度で結果が出ます。

 

仮審査は、その名の通り「仮の」審査です。簡単な書類や年収から計算される信用枠を見るだけで、本審査に通しても良いかどうかを判断する審査、という所が多いようです。

 

 

本審査は、実際にいくら融資できるかを決定する審査なので、情報の精査が本格的になる金融機関が多い印象ですね。

個人の信用情報が調べられたり、詳しい物件の情報や構造や契約書のコピーなども必要になります。

店舗のある金融機関では、審査申込時に原本を持っていくと、その場で店舗の方がコピーしてくれます。一方で、いわゆるネットバンクだと、全て自分でコピーやPDFにして、送付する必要があります。両方経験しましたが、全て自分でやるのって、慣れていないこともありかなり大変でした!

 

 

 

住宅ローン審査でいう属性って何だ?

 

ところで、住宅ローン審査での「属性」とは何のことか知っていますか?

 

簡単に言うと、あなたの年齢や年収、職業、職歴、などの個人の情報です。住宅ローン審査で見られるのは属性の安定性。つまりは、あなたがどれだけ安全にお金を返してくれそうかです。それを把握することで、どういう人が有利なのかが見えてきて、対策をすることが出来るようになりますよ。

 

よくある質問で、住宅ローン審査にはどれ位の属性で通りますか?というのがあります。

これには非常に答えづらいです。

なぜなら、どんな家を買うのかにも左右されるからです。

 

駅チカ新築5,000万円のマンション

駅から徒歩20分の5,000万円の庭付き戸建て

特急の停まる駅から徒歩10分の5,000万円新築分譲戸建て

 

これら同じ5,000万円の販売価格でも、住宅ローン審査における銀行の評価は違います。あなたの属性にもその影響を受けるのです。

 

 

 

住宅ローンの審査に必要な勤続年数は何年?

 

かつては現在の職場に3年以上の勤務期間が必要と言われていました。

最近は1年以上の勤務で審査対象であったり、そもそも勤務期間は不問である場合もあります。

 

実際に私も、住宅ローン審査を出した段階では勤務期間は10ヶ月でした。住宅ローンの実行時(実際にお金が入金される時)には1年を越えていたので、どちらが審査時の評価になったのかはわかりませんが、短いことは確かです。

私の場合、審査は通りましたが勤務期間がマイナス評価になったかどうかは分かりません。少なくともプラス評価ではないでしょう。

何が審査対象になるか分からないので、色々な事情はあると思いますが、家を買いたいと思っている間は転職などをせずに勤務期間を伸ばすようにした方が良いと思います。

 

 

 

住宅ローンでクレジットカードキャッシング枠の影響は?

 

住宅ローンの審査で不利になると言われているものの一つに、クレジットカードのキャッシング枠があります。実際にお金を借りていれば、その分お金を貸してくれる枠が減るというのは分かりますよね。

 

しかし、借入が無くてもキャッシング枠があるだけで、お金を借りているのと同様であるとみなす金融機関もあります。

これは、お金をいつでも借りられる状況にあると年収に対しての返済割合が高くなる状態になりやすい。そうより安全に判断しているのです。

 

クレジットカードは、普段遣いの数枚を除いて住宅ローン審査の前には解約しておいた方が無難です。

 

 

 

車を持っていると住宅ローンの審査に不利?

 

車を持っている事自体は、住宅ローンの審査で不利に働く事はありません。不利になる可能性があるのは、車のローン残高があることです。

 

ローン審査では、他に借入金があるかどうかは厳しく見られる部分です。

 

私は不動産仲介業者に、「携帯電話の割賦料金(数万円)を一括返済出来ますか?」と聞かれました。

 

その数万円でも審査結果が変わる事ありえるという事です。

場合によっては、車を手放すなり安い車に乗り換える必要があるかもしれません。

 

 

 

住宅ローンの借入金額を審査通過後に変更することは可能?

 

借入額を減らす場合と、借入額を増やす場合で手続きが違います。

 

借入額を減らす場合は、簡単な書類の提出だけ。

条件の緩和になるので否認される事はほぼありません。場合によっては、借入実行時に金額の変更をすることも可能なようです。

 

 

借入額を増やす場合は大変です、もう一度審査のやり直しになるから。

 

私も本審査通過後に、別の金融機関に少し多めの借入額で審査を出しました。その金融機関の審査も通ったので、始めに通った金融機関に借入額を100万円増やしたいと交渉したのです。

 

追加の書類提出は、申込用紙の修正だけでした。審査期間は1週間程度でしたので、通常よりも短かったです。金利が0.05%上がりましたが、審査は無事通りました。

ここで否認されると住宅ローンの借入自体できなくなるので、他に住宅ローン審査が通っている事が、交渉における最低条件と言えるでしょう。

 

 

 

住宅ローンの審査を通るには!

 

ここまで住宅ローン審査について様々な事を述べてきました。

しかし冒頭でも述べたように、住宅ローン審査の内容や評価基準について本当の事を知っているのは誰もいません。

これは現役の銀行行員でも同じです。審査内容は機密事項ですから。

 

あくまでも、こうした方が良いと言われている事柄をまとめただけです。とは言え、それほど的を外した事たつもりもありません。

なぜなら、自分が人にお金を貸すときにどんな人になら貸せるのか。その人物像と金融機関が貸しても良いと判断する人物像、その2つに大きな違いはないと思うからです。

 

 

家を買うのは長期戦です。

これまで見てきた事も、一朝一夕で築き上げられるものではありません。

 

家が欲しいと思ったら、今のご自身の現状を冷静に見て、何が足りないか、どうしたら改善出来るか、長期計画を立てる事が大切です。

 

これが住宅ローン審査突破における私の回答です。

 

 

 

あなたが心から

「この選択をして良かった」

と思える未来を迎えることを心から願っています。

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住宅ローン審査において、クレジットカードのキャッシング枠は不利に働くことがあります。中には住宅ローンを通すのに解約を求められる場合もあります。不要なクレジットカードやキャッシング枠を解約することは、面倒ですが、家計の見直しのきっかけにもなります。
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住宅ローン審査での属性とは?有利なのはどんな人?

住宅ローン審査での属性とは何のことか知っていますか?あなたの年齢や年収、職業、職歴、などの個人の情報です。住宅ローン審査で見られるのは属性の安定性です。それを把握することで、どういう人が有利なのかを知り、対策をすることが出来ます。
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住宅ローンの仮審査の期間はどれ位?なぜ契約前に必要なの?

住宅ローンの仮審査の期間は最短当日と非常に短いです。申請者の条件を機械的に判断している為に短期間で結果を出せます。また、家の売買契約書の締結前に住宅ローンの事前審査を通しておくことが必須です。これには、不動産仲介業者側の理由もあるように感じます。
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住宅ローン審査は何を調べる?事前審査と本審査の違いは?

住宅ローン審査で何を調べるかを知ることは、家を買う前に必要な知識です。金融機関がどんな人を求めているのかを理解することで、ご自身が何をすれば良いかが分かり、対策ができます。住宅ローン審査を通す第一歩は、何を調べるかを把握することだと思って下さい。
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住宅ローン種類別のメリット・デメリットは?オススメは何?

住宅ローン種類別にメリット・デメリットを中心にまとめました。それぞれの金利タイプの特徴を知ることにより、自分がどんな選択をするべきかが見えてきます。住宅ローンの支払いは長期間に渡るので種類とメリットを把握する事がとても重要になります。
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住宅ローンはどこで借りれる?借入先の特徴をまとめました。

住宅ローンがどこで借りれるかご存知ですか?多くの人は銀行を思い浮かべるでしょう。しかし、それだけではなく数多くの借入先があります。ここでは、住宅ローンがどこで借りれるのかとその特徴、私が実践したオススメの借り方をまとめました。