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住宅ローン審査は何を調べる?事前審査と本審査の違いは?

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この記事は約 11 分で読めます。

こんにちは、桐生(きりゅう)です。

 

家を買う時に必ず検討する住宅ローン、
これには必ず審査があります。

 

ところで住宅ローンの審査って、
何を調べているか知っていますか?

 

多くの場合、
事前審査と本審査の2回の審査がありますが、
その違いは何なのでしょう。

 

これらを知ることで、
住宅ローン審査への対策は自ずと見えてきます。

 

 

 

●住宅ローン審査とは?

 

そもそも住宅ローンとはどういったものなのでしょうか。

 

住宅ローンとは、
宅地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、
土地と家屋を担保として,
金融機関から資金を借りるローンです。

 

簡単に言うと、
家や土地を買う為にお金を借りる事ですね。

 

当然借りたお金は返さなければなりません。

 

なので、住宅ローン審査とは、
金融機関があなたにお金を貸した後で、
ちゃんと返してもらえるかどうかを調べる。
という事になります。

 

 

 

●住宅ローン審査は何を調べる

 

住宅ローンの審査基準として、
インターネットではまことしやかに、

 

◆年収が重要
◆勤続年数は3年以上必要
◆年齢が高すぎるとアウト

 

などと書かれていますが、
これらは本当のことでしょうか?

 

間違ってはいないと思いますが、
根拠が分かりませんよね。

 

 

実際の審査内容は、
銀行の内部情報なので、
一般の人がそれを知るはずがありません。

 

しかし、
審査基準を知るヒントはあります。

 

それが、
国土交通省が実施している
「民間住宅ローンの実態に関する調査」
です。

 

 

この調査は、
住宅ローンを取り扱う金融機関に対して、
住宅ローンに関するアンケート調査を行ったものです。
平成29年度では1241の金融機関が回答しています。

 

こんなにも多くの住宅ローンを取り扱う金融機関があることに、
まずビックリしますよね。

 

 

この調査結果の中で、
「長期・固定金利の住宅ローン等に関する融資審査等」
というものがあります。

 

その中の
「審査項目」
という部分に注目します。

 

ここでは融資を行う際に考慮する項目というものがあり、
8割の金融機関が審査項目にしていると回答したのは、

 

「完済時年齢」(97.2%)
「健康状態」(95.7%)
「借入時年齢」(95.6%)
「担保評価」(95.5%)
「年収」(93.6%)
「連帯保証」(92.8%)
「勤続年数」(92.7%)
「金融機関の営業エリア」(87.0%)
「返済負担率」(82.6%)

 

となっています。
これらの項目が実際に審査される可能性の高いと言えます。
先程の一例で上げた項目とほぼ一致します。

 

そしてこれらは、
銀行が貸したお金を回収できるかどうか
を判断していると言えます。

 

 

また、
このアンケート項目には載っていませんが、

 

「個人信用情報」

 

は、どの金融機関も確認すると言われています。

 

これは、個人の借り入れや返済の遅延が記録されているものです。
中には消費者金融からの借り入れがある時点で、
ローン審査を通さないという金融機関もあるようです。

 

もちろん、現時点での借金は無いに越したことはありませんが、
それ以上に重要視するのが、
過去に支払いの遅延があったかどうかです。

 

つまりは、
過去に期日通りに借金を返せなかった事がある。

 

そう記録されていると、
それ以外がどんなに良くても、
一発アウトの可能性があります。

 

 

住宅ローンを貸す側になってみれば当たり前ですよね。
貸したお金を返してくれなさそうな人、
貸したお金を返さなかった事実がある人
には、積極的に貸したいとは思わないという事です。

 

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●事前審査(仮審査)と本審査の違いは何?

 

住宅ローン審査は、
事前審査(仮審査)

本審査
の二段階で審査されます。

 

 

・事前審査(仮審査)とは、

 

金融機関に、
本格的な審査をする前に、
返済割合など事務的な数字で判断できる事について、
短期間で簡易的に審査を行うことです。
金融機関によっては、
事前審査の段階で個人信用情報の照会をする所もあるそうです。

 

審査期間は、
数日~1週間程度かかります。

 

審査結果は、

承認
否決
留保

の3種類のいずれかで表示されます。

 

承認=OK
否決=NG
は分かりやすいのですが、
保留って何だと思います?

 

答えは、
「本審査に出してみないと分からない」
という事です。

 

簡易的には判断つかない、
つまりボーダーラインにいるという認識で良いと思います。

 

私もいくつかの金融機関で「留保」の結果をもらい、
???
となった事を覚えています。

 

しかし、
本審査に進めるという事は、
実質「承認」であるとも言えるので、
落ち込む必要は全くありませんよ。

 

 

・本審査とは

 

本格的な審査になり、
物件の担保能力、個人信用情報も審査対象となります。
また、団体信用生命保険の加入が必須の場合、
加入できないような健康状態であれば、否認されます。

 

物件の担保能力や健康状態も審査内容に入るのは、
本人の返済能力だけでなく、
返済できなかった場合に、
金融機関が貸したお金を回収出来るかどうかも、
審査されるという事です。

 

私の場合もそうだったのですが、
本審査は銀行系列の審査会社が行っており、
銀行の担当者でも審査内容や進捗が分からない、
という事もあります。

 

審査期間は、
1週間~1ヶ月弱と、事前審査に比べ時間がかかります。

 

審査結果は、
承認
否決
の2種類のみですが、

一部金融機関には「条件付き承認」といものもあるようです。

 

どんな条件が付くのかと言うと、

希望借入額の減額(例:4,000万円で申請 ⇒ 3,500万円で承認)
既存ローンの完済(車や教育ローンなど)

というのが一例です。

 

これがクリアできなければ、
金融機関はお金を貸してくれません。

 

 

本審査が通れば、
家の引き渡しを待つのみとなります。
と言っても、
家の引き渡しまでにも検討しなければいけないことは、
山のようにあるのですが。。。

 

事前審査(仮審査)の提出から始めて、
どんなに短くても1ヶ月はかかると思ってください。

 

 

 

●最後に

 

9割方の金融機関では、
「年齢」や「年収」「健康状態」など
インターネットで必須と言われている項目を、
実際に審査対象としています。

 

しかし、裏を返すと、
1割前後の金融機関では、
必須と思われる項目も審査対象ではない可能性がある
という事になります。

 

 

もし、
あなたが住宅ローン審査で1度や2度落ちたとしても、
必ずどこかに審査が通る金融機関が存在する事になります。

 

実際に私も、
通りやすいと言われている『フラット35』で、
2度も審査に落ちましたが、
ネット銀行や地方銀行で、
フラット35に出した時以上の融資条件で審査に通りました。

 

 

連続で出しすぎると逆効果になる場合があるので注意が必要ですが、
諦めずにいれば、必ず道はひらけます。

 

 

 

あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。