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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
2019年10月に消費税の増税（8％⇒10％）が予定されています。
よく不動産仲介業者の売り文句で、
「増税前の今が家を買うチャンス！」
というものがあります。
これは果たして本当なのでしょうか？
住宅と消費税の増税の関係と、
購入のタイミングについてご説明します。
●住宅購入の何に消費税はかかるのか？
住宅購入で消費税が課税されるのは、
①建物
②仲介手数料
③登記費用の内、司法書士への報酬
④建物表示登記費用の内、土地家屋調査士への報酬
⑤ローン事務手数料
⑥引越し費用
以上となります。
一つずつ簡単に解説していきましょう。
①建物
これは物件価格の内の「建物部分」になります。
一般的に不動産広告等では、
〇〇住宅 4280万円
△△マンション 3680万円
という表記がされています。
これは「土地+建物（消費税込み）」の金額なのです。
問題は、
土地と建物の金額の割合なのですが、
物件の場所、建物の種類、周辺環境等様々な要因が絡むので、
簡単に計算する方法はありません。
不動産仲介業者に聞いてみるしかありません。
売買契約書には、
土地と建物の金額、または総額とその内の消費税額
が明記されるので、
不動産仲介業者であれば、
販売会社に問い合わせて調べる事が出来ます。
戸建て物件の我が家と、
契約破棄した家の場合は、
下記のように売買契約書に表記されています。
＜今の家＞
売買代金 \43,800,000-
(消費税額) (\1,291,851)-
＜契約破棄した家＞
土地価格 23,895,000円
建物税抜き 15,652,778円
建物消費税額 1,252,222円
同じ建築会社の物件でも、
仲介業者が違うと表記そのものも変わります。
ちなみに、土地には消費税が課税されません。
詳しい話は専門的になってしまうので割愛しますが、
土地は使っても消費されない（老朽化しない）為に、
土地の取引は非課税である、
とだけ覚えておいて下さい。
②仲介手数料
これは不動産仲介業者へ支払う仲介手数料です。
中には仲介手数料0円という会社もあるので、
その場合は消費税増税の影響はありません。
③登記費用の内、司法書士への報酬
詳しくは別の記事で説明しますが、
家を購入すると、
所有権移転登記や抵当権設定登記が必要になります。
登記そのものは登録免許税や印紙税といった税金なので、
そこには消費税は課税されません。
しかし、司法書士に登記の依頼をすると、
登記の手続きの報酬を請求されます。
それに消費税が課税されるのです。
登記を自分でやるという場合には、
消費税増税の影響はありません。
④建物表示登記費用の内、土地家屋調査士への報酬
建物表示登記とは、
建物を新築した際に申告する義務であり、
登記記録の「表題部」を作成する為の手続きと思って下さい。
この手続は義務であり、家の所有権を取得した人が、
1ヶ月以内に申請しなければならず、
期限を超えてしまうと10万円以下の過料（罰則）もあるものです。
こちらも、
登記を自分でやるという場合には、
消費税増税の影響はありません。
⑤ローン事務手数料
これは、住宅ローンを借りた銀行に支払う事務手数料です。
窓口のあるメガバンクや地方銀行などでは、
定額（数万円程度）なので、
消費税が増税しても影響は数百円～1000円程度です。
しかし、ネット銀行やフラット35では、
定率となっており、
多くの場合融資金額の2％程度+消費税となっていて、
影響が大きくなります。
仮に4,000万円の借り入れをしようとした場合、
あるメガバンクでは、
事務手数料は32,400円が33,000円
とわずか600円の差しかありません。
それに対し、
あるネット銀行の場合だと、
事務手数料は864,000円が880,000円となり、
16,000円もの差になってしまいます。
⑥引越し費用
引っ越し業者に支払う引越し費用です。
単身者であれば、業者を使わずに自分たちで引っ越しをする。
という選択もありますが、
家族の人数が多かったり、子供が小さかったりすると、
引っ越し業者を使った方が良いです。
●消費税はどのタイミングで増税になるのか？
2018年7月現在では、
2019年10月1日より消費税が10％に増税される予定です。
では、
上記の①～⑥がどのタイミングで10％になるかを見ましょう。
簡単なのは、
③登記費用の内、司法書士への報酬
④建物表示登記費用の内、土地家屋調査士への報酬
⑤ローン事務手数料
⑥引越し費用
の4つです。
これらはそれぞれが行われた日、
つまり、家の引き渡し（③～⑤）や引っ越しの日（⑥）が、
2019年10月1日以降であれば消費税10％になります。
少々判断が厄介なのが、
①建物
②仲介手数料
です。
①建物は、
注文住宅かそれ以外の建物かによって変わります。
基本の考え方はどの建物の種類も共通で、
契約日がいつであれ、
家の引渡しが、
2019年9月30日までであれば旧税率（8％）が適用され、
2019年10月1日以降であれば新税率（10％）が適用されます。
これは上記③～⑥と同じ考え方です。
注文住宅の場合は、
この基本の考え方に加え、
契約日が2019年3月31日以前の場合注意が必要です。
注文住宅は、契約が売買契約でなく工事請負契約になります。
契約を締結してから施工に入り、
完成までは数ヶ月かかる事が一般的です。
この事から、工事請負契約の締結が半年以上前であれば、
旧税率（8％）が適用されます。（経過措置と言います）
つまり、2019年3月31日までに契約を締結すれば、
引き渡しが2019年10月1日以降の引き渡しでも、
旧税率（8％）が適用されます。
②仲介手数料は、更に複雑で、
不動産仲介業者が、
「仲介手数料の売り上げを計上する時期」
によって変わります。
多くの場合は、
仲介手数料を支払うことになる、
売買契約時や引き渡し時に、
不動産仲介業者が売り上げを計上すると考えられます。
私の場合は、
引き渡し時に仲介手数料は0円だったので、
いつに売上を計上したのかは正確には分かりません。
調べてみたところ、
不動産仲介の現場では、
売買契約締結時に、仲介手数料の半額を支払い、
家の引き渡し時に、残りの半額を支払うのが
慣習化しているようなので、複雑です。
売買契約締結と家の引き渡しが2019年10月1日を跨いだ場合、
売買契約締結時の仲介手数料（半額）は消費税率は8％
家の引き渡し時の仲介手数料（半額）は消費税率は10％
となります。
かなり複雑なので、
契約前に不動産仲介業者に確認した方が良いです。
●消費税が増税されてしまった後の購入でメリットはないの？
住宅購入は安い買い物ではないので、
単純な出費額だけで言えば、
増税前の方が得になります。
しかし、
増税後の方が得になるものを上げるとすれば、
３つあります。
・すまい給付金
・値下げの可能性
・贈与税の非課税枠の拡大
です。
すまい給付金とは、
国土交通省が創設した制度で、
消費税率引上げによる住宅取得者の負担を軽減する制度です。
簡単に説明をすると、
住宅購入後に申請をすると、
消費税8％時には最大30万円、
消費税10％時には最大50万円
の給付金がもらえるます。
ただし細かい条件があり、
詳しくは別記事でご説明します。
増税後は支給額が最大20万円も増えるので、
これはかなり助かる制度です。
値下げの可能性についてですが、
こちらは推測の域を出ないのですが、
消費税増税後の住宅売買取引の冷え込みを払拭すべく、
大幅な値下げが行われる可能性があるのです。
実際に過去の消費税増税時には、
不動産市場の縮小があり、
不動産価格の減少が見られます。
現在は、
材料費や人件費の高騰もあるので、
過去と同じ状況に必ずなるとは言えませんが、
特に消費税増税直後は、
住宅展示場やモデルルームはお客さんが少なくなる事でしょう。
値下げ交渉はしやすい状況になると思います。
贈与税の非課税枠の拡大について
現在は、
直系尊属（父母や祖父母）から、
住宅取得に関わる資金の援助を受けた場合に
質の高い住宅は1,200万円まで
その他の住宅は 700万円まで
贈与税が非課税になります。
これが、
消費税が10％に増税になったら、
質の高い住宅は3,000万円まで
その他の住宅は2,500万円まで
贈与税の非課税枠が拡大されます。
多額の資金援助が期待できる人からすると、
相当優遇される事になります。
●最後に
消費税の増税は、
住宅購入に少なからず影響を与えます。
しかし、
今なら安いから！
とか
高くなる前に！
といった業者の売り文句に惑わされる事なく、
じっくりと家選びはしてもらいたいです。
なぜなら、
あなたがこれから生活する家は、
安ければ何でも良い、というものでは無いはずです。
家族全員の幸せがそこにはあるはずなので、
焦って無理に決めてしまうと、
お金以上に大切なものを失ってしまう可能性もあります。
何を優先すべきか、
焦らずじっくりと考えてみてください。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
