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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
最近は連日のようにそろそろ金利が上昇するのは！？
というニュースが流れていますね。
実際に金利が上がるかどうかは正直わかりませんが、そういうニュースが流れると今の住宅ローンを繰り上げ返済すべきか悩みますよね。
繰り上げ返済は上手に使うと、返済期間を短縮したり、月々の返済額を減らしたりして、支払利息を減額する効果が期待できます。
しかし、繰り上げ返済をいつ行うのがお得なのかは非常に判断が難しいと思いませんか？
世の中にあふれている多くの情報は、
『住宅ローンの繰り上げ返済については、総支払利息が減るからお得ですよ！』
という論調です。
間違ってはいませんが、
あまりにもデメリットについての記載がありません！
メリットとデメリットを理解し、ご自分の生活を鑑みた上で繰り上げ返済をいつ行うのかを決める必要があります。
繰り上げ返済の効果
繰り上げ返済をする事による効果を考える前に、簡単に繰り上げ返済についてご説明します。
繰り上げ返済とは、
住宅ローンの毎月の返済に加えてローンの一部または全部を支払うこと
です。
繰り上げ返済として銀行に支払ったお金は、
全て元本部分の返済に充てられるので、支払利息の総額が減る
というのが一番大きな効果になります。
また、
繰り上げ返済には2つの型があります。
期間短縮型と返済額軽減型です。
期間短縮型
月々の返済額はそのままで、総返済期間を短縮する方法です。
支払利息の削減効果が大きいですので、多くの場合こちらを選択します。
例えば、
月々の返済が10万円（元本8万円、利息2万円）という場合に40万円を繰り上げ返済すると、返済期間が5ヶ月短くなります。
返済額軽減型
総返済期間はそのままで、月々の返済額を減額する方法です。
支払利息の削減効果は少ないのですが、毎月の支払額が減るので削減効果が実感しやすいです。
例えば、
月々の返済が10万円（元本8万円、利息2万円）という場合に40万円を繰り上げ返済すると、返済額が9.8万円になります。（元本7.9万円、利息1.9万円）
※説明のために結果を簡略化しています。
どちらを選択するにせよ、住宅ローンの総支払額の削減という意味で効果があるのは間違いありません！
繰り上げ返済を行うデメリット
もちろん、繰り上げ返済にもいくつかのデメリットはあります。
繰り上げ返済をするには手数料がかかる
一部繰り上げ返済の場合は無料、
10万円以上であれば無料、
ネットバンキングからの手続きなら無料など
一部の例外を除いて、手数料がかかります。
手数料は数千円～3万円程度となっています。
また、
繰り上げ返済にて住宅ローンを完済してしまうと、
一部繰り上げ返済よりも高い手数料がかかるのも注意点です。
つまり、利息の削減効果と手数料のどちらが高いかを見極める必要があります！
住宅ローン減税が減る
住宅ローン減税は、
住宅ローンを借り入れしてから10年間は400万円を限度に年末の住宅ローンの残高の1％分が所得税から控除、
11年目～13年目までは80万円を限度に年末の住宅ローンの残高の1％分が所得税から控除される制度です。
（正確には年末調整、確定申告によって還付）
所得税から引ききれなかった場合、住民税からも一定額まで控除されます。
※住宅ローン減税については住宅取得時によって控除額や条件が異なります
住宅ローンを借りてから13年以内に繰り上げ返済をしてしまうと、還付額が減ってしまいます。
還付額と利息の削減額のどちらかが大きいかは、詳しく計算してみないと何とも言えません。
仮に、初年度に100万円の繰り上げ返済を行ったとすると、毎年の還付額が1万円減る計算になります。
現金が減る
一番大きなデメリットは、手元の現金が減ることです。
繰り上げ返済を行うということは、自分の貯蓄を切り崩す事とイコールです。
予想よりも多くボーナスが入った時や計画的に繰り上げ返済用として貯蓄していた場合は良いのですが、「総支払額が減る」という結果だけを見て繰り上げ返済を行うのは危険です！
繰り上げ返済を行ってしまうと、毎月の返済は変わらず、貯蓄のみが減ってしまい、突発的な支出に対応できなかったり、生活が苦しくなったりしてしまう危険性もあることを認識すべきです。
利息の総支払額が仮に10万円減ると言っても、数十年で10万円です。
それを実感できるとしても、住宅ローンを完済した時でしょう。
結局、繰り上げ返済はいつ行うのが良いか？
基本的に、早く行えばその分、支払利息が少なくなります。
しかし、あまりにも早かったり、無計画だとデメリットの方が大きくなります。
そこで、
個人的におすすめなのは、
住宅ローン減税の終わる年の1月に繰り上げ返済をする
です。
考え方としては、
・住宅ローン減税が終わるまでは繰り上げ返済をしない
・状況によっては繰り上げ返済を行わない
この３つです。
まずは、繰り上げ返済用として、資金をプールします。同時に家計を貯蓄体質にしていってください。
手数料がかからないのであれば、細かく繰り上げ返済をしても良いのですが、住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けるためには減税期間は繰り上げ返済しない方が良いでしょう。
そして一番重要な考え方が、
繰り上げ返済用として貯蓄をしておくのですがこれを他の用途に使っても構わないと考えるのです。
我が家の例を出すと、
私が家を購入したのが2017年です。
当時の住宅ローン減税の制度ですと10年間の減税期間でした。
家を買って11年目、私が45歳、妻が43歳、子どもが16歳と12歳です。
その時までに、
夫婦のどちらかが転職や退職をしていたり、誰かが怪我をしたり病気になる可能性や、子どもが公立でなく私立の学校に進学している可能性もあります。
留学をしたいなんて言い出すかもしれませんし、さらに2年後には大学受験も控えています。
その頃にどんな生活をしてどれだけ生活費が必要なのかは、今の段階では正直良くわかりません。
10年後に、貯めておいたお金の使いみちや優先順位を改めて考えるのです。
問題がなければ繰り上げ返済を行えば良いですし、他に必要があればそちらにお金を回すのです。
住宅ローンの繰り上げ返済はマストではありません。目の前の生活を支える事がマストなのです！
最後に
金利上昇が叫ばれて久しいですが、それでもまだまだ現代は非常に低金利の時代です。
そもそもの支払利息が多くはないので、繰り上げ返済での削減額も少なくなっています。
繰り上げ返済によるメリットと現金が無くなるデメリットを天秤にかけて、選択をすることが大切です。
基本的には、リスクを取らず生活の安全性を重視してください。
これはまた別の考えですが、繰り上げ返済を行わずその分の資金を別の投資に回し資産を増やすというやり方もあります。
住宅ローンの金利以上の、投資の利益率があれば、繰り上げ返済を行うよりもお得です。
ただし、
投資の注意点は必ずしも換金性が高くない点にあります。
あまりやりすぎると、手元の現金が少なくなり、結局は今の生活が苦しくなる原因になってしまいます。
そういった意味では、住宅ローンの繰り上げ返済も投資の一つと言えるかもしれませんね。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
