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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
中古住宅を探しているとき、「現居住者あり」と表示されている物件に出会うことがありますね。これは、今も誰かがその住居で生活していることを意味しています。
居住者がまだいる中古マンションを見学する際には、いくつかの注意点があります。
見学前には、不動産代理店の担当者に確認しておくべき事項もありますので、一つ一つ注意深く見ていきましょう。
なぜ現居住者がいる状態で売りに出されるのか
中古住宅が市場に出る理由はいくつか考えられます。
まだ住宅ローンが残っている
住宅ローンの返済が残っている場合、多くは売却によって得た資金で返済に充てます。
売れ残りが続けば、新しい住まいの費用とローンの両方を負担しなければならなくなるため、売却が成立するまで引越しを行わない人もいます。
売却資金で新居を購入する計画
新しい住まいへの購入資金として売却資金を利用する場合もあります。
これを「売り先行」と呼び、売却から得た資金で新しい物件を手に入れるメリットがあります。この方法では、資金面のリスクを低く抑えつつ、販売に出すことができます。
何件か物件見学に訪問した際に質問すると、マンションだと特にこのケースが多いように感じました。
マンションに10年くらい住んで、戸建てを建てて引っ越すという話を何人かから聞かせてもらいました。
引越し先が未定
売却する意思はあるものの、次の住まいがまだ決まっていないために、引越しできない場合があります。
引越し先が決まれば、契約や引き渡し前に居住者は移動する可能性があります。
先程の戸建てへの引っ越しも、まだ建築中なので住んでいるという意味では同じようなものですね。
早期に購入者を見つけるため
最も問題になるのは、購入者が見つからないことです。
引越し後は、管理や固定資産税の二重払いが負担になります。
住みながら売り出すことで、早期に購入者を見つけることが可能となり、売り手の不利益を減らすことができます。
早ければ、実際の引き渡し予定の1年～半年前から売りに出される方も多かったですね。
現居住者がいる中古住宅購入の流れ
基本的に、現居住者の有無に関わらず、中古住宅を購入する流れは同じです。
- 物件情報をもとに気になる中古住宅を探す
- 中古住宅を見学する
- 気に入ったら売り主に申し込む
- 住宅ローンの事前審査を受ける
- 重要事項の説明を受けて契約する
- 住宅ローンの本審査と契約を結ぶ
- 代金を支払って引き渡しを受ける
現居住者の有無の違いは、見学時にその住居者に会うかどうかという点です。
現居住者のいる物件では、実際の生活空間を見ることができますが、家具や家電がそのままの状態であるため、リフォームや改装を考えている場合は、引き渡し前に計画を進めると良いでしょう。
居住中マンション見学のメリット
まだ売り主が居住中のマンションを見学することの大きなメリットをお伝えします。
家具や家電の配置を具体的に計画できる
物件を直接見ることで、家具や家電の配置計画がしやすくなります。
間取り図のみでは、特に大型の家具や家電が実際に配置された際の空間の様子が把握しづらいもの。
現場を自分の目で見ることにより、新しい住まいでの生活を具体的に想像しやすくなり、物のサイズが適切かどうかや自然光の入り方を確認することで、事前に持っていた不安を払拭できます。
特に居住中の物件は実際の生活スペースがそこに有るわけですから、より具体的に入居後の生活が想像でき、ご自身のアイディアも膨らみますよ！
売主との直接対話が可能
見学時に売主が立ち会える場合、気になる点を直接質問できるチャンス。
ただし、売主が常に立ち会い可能とは限らないため、特定の質問がある場合は見学日を事前に売主の都合に合わせて調整することが推奨されます。
売主が立ち会えない場合でも、不動産会社を介して疑問を解消しましょう。
その物件に長く住んでいた売主からは、地域情報や居住の快適性、日照条件などに関する実際に住まないと分からない貴重な情報が得られることも。
実際に私が物件見学に訪問した際には、「なぜこの家を売るのか」「周りの人はどんな方（家族構成）が多いのか？」など、不安点をぶつけてみました。
ネガティブな回答はほとんどなく、多くは生活の変化に合わせた形でした。だからこそ、居住中という早めの行動をされるのでしょうね。
また、内覧時に売主と面談することで、後の価格交渉などが円滑に進めやすくなります。
※その場での直接交渉はダメですよ！
見学時に守るべきマナー
物件を見学する際には、適切なマナーを心がけることが肝心です。
現に誰かが生活している物件では、勝手に部屋をのぞいたり、写真を撮る行為が売主の不快感を招くことがあります。
見学時の留意点は以下の通りです。
- 予定日の直前キャンセルや遅刻は控える
- 基本的な礼儀を遵守する
- 撮影は事前の許可が必要
- 子ども同伴の際は予め告知する
- 収納や他の部屋を見る際は許可を得る
- 値引きの直接交渉はしない
見学は予め決められた計画に基づいて実施されるため、突然のキャンセルや遅刻は避けるべきです。
何かしらの理由で変更が必要な場合は、可能な限り早く不動産会社へ連絡しましょう。前もっての通知は、調整をスムーズに行う助けとなります。
礼儀を守り、撮影を希望する場合には必ず許可を！。
居住中の物件では、売主が撮影を望まないエリアがあることを尊重しましょう。
子どもを連れての見学は、事前にお知らせしておきましょう。
見学日には参加者数を尋ねられることが多いので、事前に正確な情報を提供してください。
ペットの同伴は避けた方が無難であり、特に居住中の物件では、損害を与える可能性も考慮するべきです。
収納スペースや他の部屋をチェックする際は、常に売主や担当者から許可を取るなど、敬意を表する行動を取りましょう。
売主がいる場合、見学時に値下げ交渉をするのは控えめに。
金銭的な話題を急に出すことは、不快な雰囲気を生み出す原因となり得ます。
値引き交渉は、不動産会社を通じて行うのがベストです。
これらを守った上で、生活に関する質問があれば、売主の立ち会いがある機会を活かして、気になる点を積極的に問い合わせることで、疑問や不安を解消する絶好のチャンスになります。
家を決める前は不安なことが多いのが現実ですが、実際に居住中の方の生の声を聞ける機会は貴重ですよ！
見学時に押さえておきたい質問リスト
物件の内覧に際して、担当者や売主に確認しておくべき重要な点があります。
確認すべき質問事項をいくつか紹介しましょう。
不動産担当者への質問事項
不動産担当者に問うべきポイントは以下の通りです。
- 建築物の外見や内部の欠陥について
- 物件を市場に出す動機
- 所有権の移転予定時期
- 価格の設定根拠
内覧時に外観や室内で気がかりな点や問題があれば、すぐに担当者に問い合わせることが肝要です。
購入後に問題提起しても、対応が困難なケースがありますので、購入前に明確化しておくことが大切。
物件が売り出される背景を把握することも、将来的な問題を回避するために有用です。再販が短期間で行われている場合は、特にその理由を理解しておくべきです。
引渡し予定日に関しても、前もっての確認が必要です。現居住者がいる場合は、売主のスケジュールに沿う形で進める必要があるため、自身の入居計画と合致するかを考えましょう。
価格設定に関する疑問も重要。内覧後の感想を基に、価格が適正かどうかを担当者と共に議論してみてください。
売主への質問事項
売主に対しては、以下の点を質問することが推奨されます。
- 周辺環境について
- 地域内の設備や利用可能なサービス
- 過去に起こった自然災害の経験
- 管理組織の活動状況
- 住んでみた実感
- なぜこの物件を売るのか
売主から直接、周辺の生活環境や施設に関する情報を聞くことで、実際に住んだときのイメージが湧きやすくなります。
管理組織の活動状況を把握することで、将来的な生活の快適さや維持費用の見通しを立てられます。
過去に経験した災害に関する情報は、新たな住まいでの安心感を得るために役立つ。
実際に物件や地域での生活感を聞くことで、より具体的な住居のビジョンを描くことができます。
そして言い方は慎重にすべきですが、ストレートに売却理由を尋ねるのもOK。不動産担当者からも事前に売却の背景を聞かされていると思いますが、その情報と齟齬がないかのチェックにもなりますよ。
まとめ
居住中の物件が市場に出される理由は多岐にわたります。
例えば、引越し先がまだ決まっていない、急いで売却したいわけではないなど、売り主にとって特定のメリットが存在するケースがあります。
内覧時、売り主はどのように参加するのでしょうか？
売り主が内覧に同席するかどうかは、その時々の事情や個々の状況によって異なります。
売り主に直接質問がある場合は、彼らの都合に合わせて内覧の日程を調整することが望ましいです。
内覧中の写真や動画撮影は許されるのでしょうか？
無断での撮影は控えるべきですが、売り主の同意が得られれば特に問題はありません。
後でじっくり検討する際に役立てるため、記録を残しておくと有利です。
内覧時の価格交渉は適切なのでしょうか？
価格に関する交渉は、不動産会社を介して行うべきです。
売り主が同席している時に直接交渉すると、不快な思いをさせてしまう可能性があるため、気持ちを抑えてグッと我慢しましょう。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
