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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
不動産広告や住宅情報サイトの物件情報は、
住宅購入の際に、必ずチェックするのものですよね。
持ち家である我が家にも、
よくポストにもマンションや戸建てのチラシが入っています。
中には、
おっこれ良いじゃん！と思わず気持ちが揺らいだり、
うーん、良さそうに見えて、かなり怪しいなぁ。
と感じたりする広告もあります。
良いと思っても、
実際に買い替えたり本格的に検討する事はありませんよ。
ただ、4年以上家の検討をしていたので、
不動産広告を見ると、
どうしても色々とチェックしたくなってしまうんですよね。
今回は、
不動産広告のルールや、
違法な不動産広告、
注意点をまとめました。
●不動産広告のルールってあるの？
不動産広告には、
必ず表示しなければいけない項目があり、
実際よりも優良であると誇大に表示して、
消費者等を誤認させるような広告をしてはいけません！
という明確なルールが宅建業法の第32条にあります。
実際の条文は以下のようになっています。
第三十二条 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
ここで注目すべきは、
最後の
「人を誤認させるような表示をしてはならない」
という部分ですね。
はっきりと誇大表示を禁止しています。
同時に、
これは、「デメリットを表示しない事」も禁止しています。
本来あるはずのデメリットを、
無いように見せるのも、
誇大表示だからです。
●違法な不動産広告とはどんなもの？
デメリットが無いように見せるとは、
具体的にどのようなものがあるでしょうか。
①抽象的な言葉
不動産広告において抽象的な表現はNGです。
一つ例を出すと、
◆格安物件！問い合わせ殺到の新築戸建残り1棟！
このような文言がチラシに書いてあったとします。
この文言のどこに問題があるかと言うと、
「格安」
という言葉です。
相場観と比べて安いのかもしれませんし、
同じハウスメーカーの他の物件と比べて安いのかもしれませんが、
何と比べて安いのかはっきり記載されていない、
抽象的な表現になっているのです。
②絶対的な情報不足
必要な情報を不動産広告に乗せていない事があります。
不動産広告には、誇大広告の禁止の他にも、
どんな物件の種類には、
どのような媒体において、
明確にこういう項目を載せなければいけない
という決まりもあります。
これは、
不動産公正取引協議会連合会という業界の任意団体が決めた
「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」
の別表1～10に細かく記載されています。
例として、
別表４の新築分譲住宅でどんな項目が設定されているか、
その一部を抜粋しましたので実際に見てみましょう。
1.広告主の名称又は商号
2.広告主の事務所の所在地
3.広告主の事務所の電話番号
4.宅建業法による免許証番号
5.所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨
6.取引態様（売主、代理、媒介（仲介）の別）
9.物件の所在地
10.交通の利便
11.総戸数
12.販売戸数
14.用途地域
15.建物面積
16.建物の主たる部分の構造
21.建物の建築年月
このような項目があり、
パンフレット等
新聞折込チラシ等、住宅記事下広告、住宅専門雑誌記事中広告
その他の新聞・雑誌広告
インターネット広告
の4媒体について、
それぞれ表示義務があるかどうかを記しています。
簡単に言うと、
この辺りが書いていない広告は、
問題があるという事ですが、
多くの場合、記載内容が多岐にわたるので、
欄外等に非常に細かい字でビッシリと書かれています。
逆に言えば、
不動産広告で注目すべきは、
「欄外等の細かい字の部分」と言えます。
それをよく読む事が重要です。
事例として、
安い土地にある事が多いのですが、
市街化調整区域内の土地であることを表示せずにいたり
土地が公道に接道していないため、
建築物が建築することができないにもかかわらず、
都合の悪い事情を伏せて表示したりする場合があります。
市街化調整区域というのは、
原則として建物を建てることができません。
したがって、安いことが多いんですね。
これを隠せばデメリットの不表示になり違法です。
③電柱に貼ってある広告や捨て看板
普段町中で見たことがあるかもしれませんが、
電柱に貼ってある広告
捨て看板の物件広告
あれは確実に違法です。
そもそもが、
電柱等の公共物に無許可で広告を貼る行為は、
軽犯罪法違反です。
そして、こういった違法な広告は、
連絡先が会社ではなく、
個人名及び携帯電話番号
である事が多いです。
これは②で見てきた情報不足でもあります。
そもそもが、
違法だと分かっていて、
広告を出すような不動産業者が、
普通の業者とは考えにくいですよね。
どんなに魅力的な条件が書いてあったとしても、
絶対に連絡しないで下さい！
●具体的に違法広告を使って何をするの？
これまでに見てきた違法広告を使うのは、
「集客」
が主な目的になります。。
実際に違法広告を使った集客方法に、
「おとり広告」
というものがあります。
おとり広告とは、
実際に販売する気はないのに、
とても条件が良く魅力的な広告を全面に出し、
実際には別の物件を紹介し契約を取る
という方法です。
実際に販売する気の無い物件というのが、
実際にある物件ならまだしも、
「掘り出し物」「当社専売」
などと虚偽の物件である場合もあります。
このような嘘の物件でお客の目を引き、
既に売約が入ったなどと言い、
せっかく来店したのに、
他にも紹介されたら話を聞かなくては申し訳がない
という心理を使った手法です。
結果として、
条件が悪いにも関わらず、
契約させられてしまった事例もあるようです。
●最後に
これまで紹介してきた違法広告の種類をまとめると、
①抽象的な言葉を使っている
②必要な情報が不足している
③電柱に貼ってある
後半に行くにしたがい、
悪質になっています。
家を探しているときには、
条件のいい物件を見ると、
「早く連絡しなきゃ無くなってしまう！」
という心理が働き、
判断力が鈍る時があります。
私も、電柱に貼ってある広告を見て、
何度か連絡してみようかな、
という気持ちになったことがあります
それでも、
書いてある内容から、
これは連絡したら危険な広告だと判断しました。
どんな広告が危険かだけでも分かれば、
良い家、良い不動産仲介業者に出会える可能性は高くなります。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
