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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
しばしば住宅ローンの事を調べていると出てくる単語
属性
これって何かご存知ですか？
簡単に言うと、
あなたの年齢や職業、年収などの情報です。
私が家を買った時、
私の属性は正直あまり良くありませんでした。
それでも住宅ローンの本審査を3つ以上通しました。
今回は、
そんな私の経験をもとに、
属性とは何なのか、
どういう人が有利なのか、
住宅ローンを通しやすくするにはどうしたら良いのか、
実際に私が行った対策を
お伝えします。
住宅ローン審査における「属性」とは？
住宅ローンの審査においての属性とは
年齢
年収
勤務先
勤務形態
勤続年数
居住物件
家族構成
他に借入があるか
過去に金融事故を起こしていないか
など
このような情報です。
簡単に言うと、
住宅ローンを借りようとしている人に、
どの程度「信用」があるかという指標です。
どんな属性の人が有利なの？
それでは、
各属性でどうなっていると
住宅ローン審査で有利となるか見てみましょう。
上であげた属性のだと
年齢 ： 30代以上
年収 ： 300万円以上（物件価格とのバランスを見られる）
勤務先 ： 一般企業
勤務形態： 正社員
勤続年数： ３年以上
家族構成： 配偶者あり（配偶者が働いていると尚可）
その他 ： 他の借入なし（金融事故なし）
これらを最低ラインとしている金融機関が多いです。
それでは、各項目をもう少し細かく見てみましょう。
年齢は、
若ければ良いとういう訳でもなく、
ある程度の社会人経験がある方が良いとされています。
ただし、完済時の年齢が80歳以下は必須条件です。
年収に関しては、
もちろん高いほうが良いですが、
物件のバランス次第です。
おおよそ、物件価格の1/5程度が良いとされてきましたが、
最近はその限りではありません。
歴史的な低金利が続いており金融機関も多少の条件を落としてでも
お金を貸したい事情もあるようです。
勤務先については、
上場企業であったり一般的に知名度のある会社の方が有利です。
また、会社員と事業主とでは大きく審査内容が変わってきます。
会社員であれば年収（額面収入）で審査されますが、
事業主だと所得（収入から経費を差引いたもの）で審査されます。
勤務形態は、
正社員＞契約社員＞派遣社員
の順で評価されます。
勤続年数は、
3年を最低ラインとしている所が多いです。
が、１年以上であったり、不問という場合もあります。
もちろん長い方が有利です。
家族構成では、
配偶者が働いていると、
収入合算やペアローンなどの選択肢が増えます。
有利になる条件に共通するのは、「安定性」です。
金融機関からすれば、
お金を確実に返してくれる人に貸したい
そう思うのは当然の事ですよね。
判断基準は金融機関よって違うので、
一般的に審査が厳しいと言われている、
メガバンクやネットバンクなどでも、
不問な項目もあります。
ただし、
過去に金融事故を起こしていると、
ほぼ間違いなく審査は通らないと思って下さい。
金融事故とは、
ローンやクレジットカードの返済が数ヶ月遅れる
債務整理をする
代位弁済や強制解約が起こる
このような事を指します。
この事実は、
信用情報機関に記録され、
5～10年間保存されます。
信用情報は住宅ローン審査時に必ず確認されます。
金融機関からすれば、
過去に借金を返せなかった記録のある人に、
お金を貸すほどリスクの高い事は無いと考えます。
これを解消するには時間を経過させるしかありません。
属性が悪いと住宅ローンは通らない？
それでは、
属性が悪い人は住宅ローンに通らないのでしょうか？
そんなことはありません！
私も決して属性が良くはなかったのですが、
住宅ローン審査を複数通すことが出来ました。
家を買った時の私の属性は
年齢 35歳
年収 350万円（物件価格4,380万円）
勤務先 地元の零細企業（ただし社歴は100年ある）
勤務形態 正社員
勤続年数 10ヶ月
家族構成 配偶者（収入あり） 子ども2人
他の借り入れなし（スマホの割賦のみ）
こんな感じでした。
年齢や勤務形態については問題なかったです。
しかし致命的なのが、
転職したばかりで勤続年数が1年未満という事です。
ほとんどの金融機関が勤続年数1年以上を条件としている中で、
かなり厳しいのが分かると思います。
また、
年収も物件価格の1/10にも届いていません。
普通であれば、まず審査は通りません。
そこで、我が家は3つの工夫をしました。
- 頭金を多く入れる
- 夫婦収入合算にする
- 複数の金融機関に申し込む
- 頭金を多く入れる
頭金を多く入れると、単純に借入を減らす事になります。
借り入れする金額が少なければ、
金融機関も貸しやすくなります。
得られる評価はそれだけではありません。
「新築物件は買った瞬間に2割価値が下がる」
という言葉を聞いたことはありませんか？
新築物件の2割くらいは、
物件の広告費用であったり、
売り主の人件費だったりします。
つまり、物件そのものの価値では無いのです。
金融機関が見るのは、
あなたにお金を貸したけど返してもらえなくなった時に、
その物件を売って貸したお金が回収出来るかどうかです。
借入金額＜物件そのものの価値
と金融機関が判断すれば借りやすくなります。
- 夫婦収入合算にする
とは言え、
絶対的に収入が少ない状態では中々お金を貸してくれません。
一般的に、
年収の7～9倍が金融機関が貸してくれる限界と言われています。
家族全体では収入が一定以上ある事を示す必要があるのです。
その方法として使うのが、
「収入合算」という申請方法です。
これは申請者の配偶者を連帯保証人として、
二人の収入を合算して審査をする方法です。
詳しくは別の記事でお話しますが、
メリットとしては借入金額を増やすことが出来ること
デメリットは連帯保証人に何か合っても保証が無いこと
となります。
似たような方法に「ペアローン」というものがあります。
こちらは、
夫婦それぞれが申請者となり、
同じ金融機関からそれぞれ借入をする方法です。
収入合算に比べ、
住宅ローン控除のメリットが大きい一方で、
万が一の場合の保証や家の所有権の問題が出やすくなります。
- 複数の金融機関に申し込む
住宅ローン審査の審査基準は金融機関によって違います。
一般的には、
ネットバンクやメガバンクが審査が厳しく、
地方銀行や信用金庫、ノンバンクなどの順で
審査が緩くなっていくと言われています。
しかし、
実際にはあなたの条件で審査が通るかどうかは、
それぞれの金融機関次第です。
私のように職歴が1年未満でも審査が通る
ネットバンクもあります。
また、不動産仲介業者の力も少なからずあると感じています。
不動産仲介業者は取引のある金融機関が複数あります。
審査内容について口出しを出来る立場ではありませんが、
そこは人間同士の付き合いです。
担当者同士で付き合いが深ければ、
〇〇不動産の紹介だからよろしく！
という言葉が金融機関内であってもおかしくはありません。
完全に融資条件に当てはまらないのであれば難しいですが、
ボーダーライン上にいる場合、
承認される可能性が数％でも上がるかもしれません。
私が借入をしている金融機関も、
不動産仲介業者からの紹介の金融機関です。
もちろん実際には紹介だから審査が通ったかどうかは分かりません。
ただ、
通りやすいと言われているフラット35で審査が通らなかった後に、
地方銀行でそこそこの優遇条件で通っているので、
実感として「紹介は通りやすい」と感じました。
1社でダメでも複数社に審査を出したり、
不動産仲介業者に通りやすい金融機関でお願いしてみる
というのも住宅ローンを通す方法です。
最後に
私の場合は、
疎遠気味の親に頭を下げてでも頭金に充当するお金を借りました。
そうでもしないと今の家は買えませんでした。
家を買うためには相応の準備や、
一定以上のお金をかき集める必要があります。
お金が足りないだけであれば、
日々の生活の中で削れる所は削りお金を作ります。
職歴が短かったり、
正社員でない場合は、
信用金庫や地方銀行などの
借りやすいと言われている金融機関から借入をするようにします。
信用情報に問題がある場合は、
事故情報が無くなるまで準備を進めながら辛抱します。
あなたに家を買いたいという気持ちがあれば、
時間はかかるかもしれませんが、
必ず買う方法はあります。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
