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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
この記事では、
戸建ての購入時期と年齢の関係と、
適齢期や限界の年齢についてご説明します。
住宅の購入の平均年齢はご存知ですか？
国土交通省の行っている「平成28年度住宅市場動向調査」によると、
それぞれの住宅購入時の平均年齢は、
注文住宅 ： 39.4歳
分譲戸建住宅 ： 36.9歳
分譲マンション ： 39.4歳
中古戸建住宅 ： 41.1歳
中古マンション ： 43.4歳
（全て初めて住宅購入をした人のみの集計）
となっています。
どの住宅種類でも、
30歳代が最も多く、次いで40歳代が多くなっています。
仕事や家族構成、地域性など、
様々な事を考えないといけないので、
この年齢で買うべき！
何歳までに買わないといけない！
と言うことは出来ませんが、
正直な所、
どうせ買うなら、
もう少し早い方が良いのになと感じます。
特にマンション購入の平均年齢が40歳代というのは、
ローンをフル活用するのであれば、
遅いと思います。
この辺りは記事の最後で少しご説明します。
私は新築の建売戸建てを35歳で購入しました。
平均と比べると若干早いようですが、
この「35歳」というのは、
私の借り入れと返済計画では、
ギリギリの年齢だったと考えています。
ギリギリの年齢と考える理由は3つあります。
①借り入れ期間を最長にしたかった
②70歳までに返済する予定
③家でゆっくりする時間を楽しみたい
一つずつ理由を解説していきます。
●借入期間は長いほうが良い
お金を借りる基本は、
「なるべく多く借りて、なるべく長く返す」
です。
「なるべく多く借りる」ことで、
一時的に大きな投資（住宅購入）ができます。
「なるべく長く返す」ことで、
1回の返済額が少なくなり、
手元資金に余裕が生まれやすくなります。
もちろん、
長く返すということは、
利息により返済総額は多くなります。
しかし、
手元資金に余裕が出来れば、
自由に使えるお金が増えるだけでなく、
繰り上げ返済や借り換え手数料に回すという選択肢も増え、
急な出費にも対応できるようになります。
人生の選択肢を増やす
という意味でも、
お金は少し余裕をもっておくと良いと思います。
話が脱線してしまいますので、
住宅ローンの返済については、
また別の記事で詳しく解説しますね。
現在の住宅ローンの借入期間の最長は「35年」です。
そして、
現在の住宅ローンの返済は「80歳」までが一般的となっています。
つまり、
35年で返済したいのであれば、
遅くとも「45歳までに」借り入れをする必要がある。
という事になります。
でも、45歳から35年ローンを組むのは怖くありませんか？
●住宅ローンの返済は70歳までにする
先程お伝えしたとおり、
住宅ローンの返済期限は80歳です。
しかし、
現実問題として、
70歳代で、30歳代40歳代と同じ額の、
住宅ローン返済が出来るとは思えません。
かつて仕事の定年は60歳でした。
いつの間にか多くの会社で再雇用制度が導入され、
65歳まで働く人が多くなりました。
今では70歳まで働く人も増え始め、
私がそれ位の年齢になる頃には、
70歳まで働くのは当たり前になるでしょう。
実際、私も70歳までは働きたいと思っています。
仮に将来の定年を「70歳」と仮定します。
その定年後の収入はどうなるでしょうか。
自分で事業をやっていない方は、
年金に頼ることになると思います。
その年金も果たしてどの程度もらえるか不透明です。
現代でも年金のみに頼る家庭は、
「老後破産」という言葉が生まれる程に苦しい世帯もあります。
今後我々がもらえる年金は更に減ることが予想されています。
どの程度減るかは分かりませんが、
現在の給料と比べ激減することは確実です。
0円という事はないと信じていますが、
将来年金の支給開始年齢を、
80歳まで引き上げようという話も一部ではあるようですので、
0円という可能性も0ではないという事は覚えておかねばなりません。
果たしてそのような状態で、
住宅ローンを返済できるのでしょうか。
私は率直に「厳しい」という意見しかありません。
年金に頼らずに、
元気に働き、給料をもらい、
住宅ローンを返済出来る年齢は、
70歳が限界かと思います。
また、人生には余暇も必要です。
●自分が元気でいられる年齢を考える
あなたはご自分の寿命がどれ位か考えた事はありますか？
私は72歳が自分の寿命だと考えています。
それは、私の父が72歳で他界しているからです。
自分の寿命＝父の寿命と考えています。
お互いに生きた時代も、生活も、仕事も、家族も違うので、
必ずイコールになる事はありませんが、
一つの基準として、父と同じだけ生きられると考えています。
そう考えた時、
せっかくの我が家でゆっくりする時間が、
人生にあってもいのかなと思います。
ちなみに、
住宅ローンを組んで家を買っただけでは、
その家は本当にあなたのものにはなりません。
住宅ローンが残っている限り、
銀行は家を差し押さえる権利を有しているからです。
なので、
住宅ローンを返済し終わった時点で、
本当の意味で家は自分のものになります。
最後まで元気で、というわけには行かないでしょうが、
ローンを払い終えた家で、
少しはゆっくりとした時間を過ごしたいものです。
その頃には、自分も家もあちこちガタが来ているかもしれませんが。
●マンションの場合は？
これまでお話させていただいた通り、
なるべく長く住宅ローンを借りて、
70歳までに住宅ローンの返済を終えて、
余暇を楽しむ。
これが、
私が戸建ての購入の年齢は35歳がギリギリだと言う理由です。
しかし、
マンションの場合は、
もう少し返済終了を早めた方が良いと思います。
なぜなら、
マンションには修繕積立金や管理費といった、
住宅ローンとは関係のない毎月の支払いがあるからです。
修繕積立金や管理費はマンションに住む限り必ず発生する費用で、
最初は安くても、段々と値上がりしていく性質のものであります。
賃貸の家賃と同じようなもので、
これを年金だけで支払い出来ますか？
というお話になります。
出来なくはないでしょうが、痛い出費になるでしょうね。
マンションの場合は、
70歳までに住宅ローンの返済と、
向こう10年間程度の修繕積立金と管理費分の貯蓄
をしておく方が安心だと考えています。
住宅ローンの支払いが無ければその分で、
1ヶ月で3ヶ月分の修繕積立金と管理費を貯蓄するとして、
1年で3年分、3年で9年分位は、
貯蓄出来ると思います。
そう考えると、
マンション購入は32歳位が適齢と考えられます。
●最後に
ここまでお話させていただいたのは、
35年ローンを組み、35年間返済し続けた場合を想定しています。
実際には、
35年ローンを組まない事も
繰り上げ返済や借り換えで早期に返済を終える事も、
正しい選択の一つです。
私の言う35歳がギリギリと言うのは、
繰り上げ返済や借り換えをしなければならない
のではなく、
繰り上げ返済や借り換えをしなくても良いという事が選択出来る
状況を作るのに必要な条件だったのです。
住宅購入も人生も、イレギュラーな事は多いです。
その時に選べる選択肢は多いほうが良い
という考え方です。
最終的に
どういう選択をするにせよ、
○月々の返済には余裕をもたせる
○遅くとも70歳には住宅ローンの返済を終わらせる
この2点を意識して、
住宅購入の検討してもらえればと思います。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
