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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
注文住宅を建てる際に、
問題となるものの一つに、
土地選びや土地探しがあります。
大都市圏に近づけば近づくほど土地はありませんし、
郊外に行くと土地はありますが、
周辺環境が不便だったり通勤に時間がかかるようになりなど
負担が大きくなる場合もあります。
今回は、
土地選びや土地探しの現実や
値段の付けられ方、
土地選びの方法についてお話していきます。
●掘り出し物は存在しない？
まず幻想を捨てていただくという意味で、
非常に現実的なお話をします。
良い土地があったら欲しいな～
土地は駅から近くて広いほうが良いよね
それでいてなるべく安いと最高だ！
と思っていらっしゃる方も多いと思いますが、
その願い、叶えられる可能性は低いです。
よくある質問で、
「掘り出し物の物件とか土地はありますか？」
というものがあります。
この答えは明確に、
ありません！
です。
理由は簡単で、我々が一般市民だからです。
どういう事かというと、
土地や不動産などは、
売りに出される
または
売ろうとする意思がある場合
まずは不動産仲介業者などに情報が行きます。
相場よりも安い物件があれば、
不動産仲介業者間で直ぐに買い手が付き、
相場通りの地価で販売し直されるか、
建売物件で売られるのかのどちらかになります。
不動産仲介業者と、
その不動産仲介業者からの情報を待っている我々では、
どうしても情報の流れてくる順番が違います。
なので、
まず間違いなく掘り出し物や格安な土地や物件というものは、
不動産業界では一般の人は発見できない。
そう覚えておいて下さい。
仮に大幅に安い土地や物件が見つかったとしたら、
それは業者でも買い手が付かないような理由があるもの
だと思いよくよく警戒した方が良いでしょう。
●土地の値段の付けられ方
ところで、
土地の値段はどのように決定されるのでしょうか？
これは、
過去の取引事例を参考にして、
売り主の希望売却価格や、
売却後にどれ位手元にお金を残したいかという希望を
勘案して決定する
事が多いようです。
相場よりも高い金額であれば売れませんし、
相場よりも安い金額であれば業者が買い相場で売り直す
という事が起きるので、
結局はほぼ相場通りの売買金額に落ち着きます。
そんな中で、
極稀に相場よりもかなり安いものがあります。
先程も説明しましたが、
そういった物件は間違いなく何か問題を抱えている物件です。
例えば、
事件・事故物件であったり、
近隣に問題があったり、
建築条件が厳しい
等という事があるようです。
安いには裏がある。
そう肝に銘じて下さい。
●土地選びのポイント
それでは、
どんな土地が良いのでしょうか。
理想的なのは
四角で、
過去に水害がなく、
駅や商業施設、病院などに近く
近隣は静かな住宅街
それでいて安い土地
こんな所でしょうか。
このような条件を全て満たす土地はまず見つかりません。
ではどうすれば良いのでしょうか。
答えは、
あなたと家族の中で優先順位を付けること
これに尽きます。
自分たちの中で、
理想が順位付けされていれば、
色々な条件に目移りすることがなくなります。
優先順位を決める前に、
必ず一つやってもらいたい事に、
どの地域に住むのかを決める
ことです。
地域が決まれば、
自然とその地域にあった条件が浮かび上がってきます。
予算にもよりますが、
大都市圏に近ければそれだけ土地は少なく地価も高くなるので、
形がいびつな土地であったり、多少騒がしい場所になるでしょう。
郊外であれば、
あれ程度広い土地を探すことも出来ると思いますが、
利便性の面で劣る可能性もあります。
ある程度の地域が決まったら、
土地（場所）に求める優先順位を付けていきます。
あなた又は配偶者の方の通勤時間
子どもの保育園・幼稚園・学校までの距離
駅までの距離
スーパーや商業施設までの距離
近くに公園や自然があるか
など、
何を優先すべきなのかは、それぞれの家庭で変わります。
よくよく話合って下さい。
地域と優先順位が決まった後は、
通勤通学や周辺環境、地目などを調べ、
徐々に範囲を狭めていきます。
ただし狭めすぎると、
今度は土地が全く見つからなくなるので注意が必要です。
意外と気をつけないといけないのが、
地名や地目です。
地名に「水」が関係している文字がある土地は、
過去に水害があった土地の可能性があります。
ただし、
私も「水」に関係する名前の土地に10年住んでいますが、
水害に合ったことは一度もありません。
それほど気にしなくても大丈夫です。
地目とは、
土地の状態を表すものです。
余裕があれば少しお金がかかりますが、
法務局でその土地の登記事項要約書か、登記事項証明書を
取得し過去の履歴を調べてみると、
過去この辺りの土地がどういうものだったのか分かります。
また、
土地の相場は、
住宅情報サイトなどで公開されている土地を複数見ると、
おおよそ坪単価などが分かってきます。
不動産仲介業者に行く前に、
いくつか見ておきある程度の相場感を持っておくと良いと思います。
土地には掘り出し物は無いと何度も言っていますが、
相場よりも安い土地は存在ます。
どんな土地かいくつか例を見てみましょう
いびつな土地の形
土地の形が四角というのが家を建てる上で最も理想的ですが、
そうでない土地も沢山あります。
土地の形が三角であったり、いわゆる旗竿地と呼ばれる土地です。
土地の形が三角の場合、
家は四角（に近い形）で作られるので、
どうしても変な余りが出来てしまいます。
その土地の余りをどう活かせるかによって、
その家での生活の良し悪しは変わってきます。
旗竿地の場合、
隣の家と隣接せず、道路から少し入った所に家があるので、
道路から見えにくいというメリットもありますが、
採光面や通路部分の使い方、建築費用が高くなりやすいという
デメリットも多くあります。
まとめると、
・土地を探す地域を決める
・住む場所に求める優先順位を決める
・周辺環境や地目などを調べ徐々に範囲を狭めていく
・不動産屋情報サイトなどで土地の相場を調べておく
・相場より安い土地はどんな土地かを知っておく
土地選びのポイントはこの5つと言えます。
特に重要なのは2つ目の「優先順位」で、
これがブレてしまうと、
本当に欲しかったものが分からなくなってしまいます。
●最後に
注文住宅は、
戸建てを希望する方にとっては、
まさに「自分の城」とも言える存在ですよね。
しかし、
その「自分の城」を手に入れる第一歩の土地だけでも、
自分で探すのには大変な苦労があります。
そして、ご自身が望む条件が必ずしも満たされるとは限りません。
そんな時は、
難しい選択になりますが、
建売住宅も検討してみると良いです。
あまりにも選択肢を絞りすぎていると、
見逃してしまう物件があるかもしれません。
実際に私も建売住宅に住んでいますが、
特段の不具合や嫌だなぁと思う事は少なく、
概ね満足しています。
私の住んでいる地域では、
基本的に土地を見つけるのは厳しいです。
私の場合は最初から注文住宅は考えていなかったのですが、
今の家と同じような条件で土地を探すのは、
まず不可能だと思っています。
もし、注文住宅にこだわっていたら、
今の生活は手に入れられませんでした。
一番良いのは、
あなたが理想とする土地が見つかることです。
次に良いのは、
あなたの理想に近い生活を送れる場所が見つかることです。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
