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戸建てとマンション価値があるのはどっち?計算方法別で例示

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こんにちは、桐生(きりゅう)です。

 

家を買う時に気になることの一つ

 

戸建てとマンションはどっちが価値が高いの?

 

これは、
将来売却を見込んでいるか、
終の棲家として捉えているか
によって変わってきます。

 

 

ところで「価値」には三種類あるのはご存知ですか?

【資産価値】
【売却価値】
【収益価値】

この3つです。

 

 

それぞれの価値から見た
戸建てとマンションの違いをまとめてみました。

 

 

 

●【資産価値】からみる物件の価値

 

「家の価値は20年で0になる」
という言葉を聞いたことはありませんか?

 

これが正しいなら、
築20年を超えた家はタダで手に入りますか?

 

手に入りませんよね。

 

この言葉、正確には、
「家の『資産』価値は20年で0になる」
です。

 

 

資産価値とは、

固定資産税評価額

とほぼ同じ意味と言えます。
(正確には違うのですが、説明が煩雑になるので割愛します)

 

税務の減価償却という考えなのですが、

建てた時の状態を100として、
段々と価値が下がり、
木造住宅は22年で、
鉄筋コンクリートの住宅は47年で、
ほぼ0になると定められています。

 

資産価値が0と言うのは、
税務的に価値が無くなるという事です。
何年で0になるかというのは、
建物の種類によって決められています。

 

価値の減り方は違えど、
最終的に建物の価値が0になるのは
マンションも戸建ても同じです。

 

しかし、
この減価償却という考え方は、
「使っていくと消耗するもの」のみに適用されるので、
土地の資産価値は減りません。

 

つまり、

同じ場所にある物件であれば、
土地の占める割合が多いほど、
資産価値が残りやすい

と言えます。

 

 

短期的にみれば、
資産価値の減り方が少ないマンションの方が資産価値が高い
ですし、

 

長く住むのであれば、
土地付きの戸建ての方が最終的に残る資産価値は高い
です。

 

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●【売却価値】からみる物件の価値

 

売却価値は、
資産価値をベースに、

 

・建物の立地
・周辺環境
・路線価
・市況
・実際の家の状態
・売り主の希望

 

などにより変動します。

 

つまり売却価値とは、

売却時にいくらで売れる物件なのか

と言えます。

 

この売却価値の難しいところは、
変動要因が多すぎることです。

 

 

例えば、
購入時は同じ4,000万円の物件で、

 

駅からバスと徒歩で40分の庭付きの戸建て物件(築20年)
各駅しか止まらない駅から徒歩20分の戸建て物件(築5年)
急行も止まる駅から徒歩5分のマンション(築10年)

 

この3つの物件のうちどれが一番売却価値が高いかを考えてみると、

 

【急行も止まる駅から徒歩5分のマンション(築10年)】
が一番価値が高くなると予想されます。

 

これは、
中古市場において、
戸建てよりもマンションの方が需要が高いと予想されるからです。

 

 

次に売却価値がありそうだと予想されるのもは、
【各駅しか止まらない駅から徒歩20分の戸建て物件(築5年)】
となります。

 

資産価値の話で、
土地は価値が下がらないから、
土地面積が大きいほうが価値は高くなる
と説明しました。

 

しかし、
この例では土地が狭いであろう物件の方が価値が高いと思われます。

 

これは、
築浅物件による需要の高さだけでなく、
土地の単価が違うと予想されるからです。

 

ただし、
【駅からバスと徒歩で40分の庭付きの戸建て物件(築20年)】
がフルリフォーム済みであったり、
近くにショッピングセンターがあったりするなどすると
価値は上がるので、実際にはどうか分かりません。

 

 

ただ、確実なのは、
買いたいと思う人が多くいそうな物件=売りやすい物件となり、
売却価値は高くなります。

 

また、
売ろうと思っている人の気持や、
早く売りたい事情がある場合あったりして、
そうは簡単に出せるものではありません。
一概に価値が高い低いとは言えないのが難しいところです。

 

 

 

●【収益価値】とは?

 

これは、

物件の利回りが良いかどうか

で計算されます。

 

簡単に言うと、

その物件が投資物件としてどれだけ良いか

という評価です。

 

基本的にあまり考えなくて良いのですが、
転勤などがある人は覚えておいた方が良いかもしれません。

 

収益価値の計算方法は2種類あります。
直接還元法とDCF法です。

 

 

・直接還元法

 

対象不動産の収益価格=一年間の純収益①÷還元利回り②

 

となります。
①一年間の純利益=家賃などの総収入-諸経費 で計算します。
②還元利回りは、類似取引や周辺の公表データを基にします。
おおそよ、
大都市中心地5%、大都市圏で7%、都市郊外9%
位となっています。

 

これは簡便法として用いられています。

 

 

・DCF法

 

対象不動産の収益価格=毎期の純利益の現在価値の合計①+復帰価格の現在価値②

 

①対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を
現在価値へと換算したもの
②所有期間終了時に売却ができるであろう価格を
現在価値に割り戻したもの

 

と表され実際の計算も非常に複雑なものとなっています。
直接還元法よりも物件の収益性を正確に測れると言われています。

 

 

例として、
直接還元法で諸経費を無視し
簡単に戸建てとマンションの違いをみてみましょう。

 

大都市中心地で家賃15万円のマンション
⇒18万円×12ヶ月÷5%=3,600万円
大都市圏で家賃15万円の戸建て
⇒15万円×12ヶ月÷7%=2,571万円
郊外地で家賃15万円の戸建て
⇒18万円×12ヶ月÷9%=2,000万円

 

このように計算され、
マンションが最も価値が高い事になります。

 

しかし、
家賃と立地によってかなり変動するので、
どの物件においても同じ結果が出るとは限りません。

 

 

 

●最後に

 

ここで見てきた【価値】というものに共通するのは、

 

あなたでない誰かの評価

 

であるという事です。

 

家は他の誰かには価値がなかったり、
魅力がなかったりしても構わないのです。

 

あなたが自分なりの価値を見いだせればそれで良いのです。

 

ただし、
家を最終的に手放そうと考えているのであれば、
客観的な価値観がどのように決められているのか
知っておくことは大切です。

 

そして、
その客観的な価値が今後どうなっていくのかを、
家を買う前に予想しておくことも重要になります。

 

 

 

あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。