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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
通常の取引で分からない、
故意に行ったのではない不具合の事を、
隠れた瑕疵（かし）と言います。
住宅の場合、
家の引き渡し前の内覧会で
不備が無いかのチェックはします。
しかし、
そこで見落としがあったらどうしましょう！？
また、
普通に見ただけでは分からない、
基礎のひび割れや壁の内部の腐りなどがあったとしたら？
売り主も、
わざとやったんじゃない、気づかなかっただけなんだ！
と主張してきたら？
そんな時は悪い物件を引いてしまった。
運がなかった。
と、泣き寝入りするしかないのでしょうか？
いいえ、違います！
売り主には、瑕疵担保責任があります！
これは、売った後も瑕疵があれば
売り主は住宅を直す責任を負うというものです。
しかし、
ある場合に、その責任を免除できてしまうので注意が必要です。
今回は、
隠れた瑕疵の例、
住宅瑕疵担保責任
どんな時に瑕疵担保責任は免責されるのか
について述べます。
●隠れた瑕疵とはどんなもの？
隠れた瑕疵とは、善意無過失の瑕疵の事を指します。
簡単に言うと、
「過失なく」「知らなかった」瑕疵です。
知らなかったから、
といってどんな建物でも建てても良いものでしょうか？
それは許されていないのです！
売り主には【瑕疵担保責任】という責任があり、
例え知らない・気づかなかった事でも、
売り主には修理する義務、
場合によっては、契約解除や損害賠償を支払う必要があります。
では、どのような事が、
隠れた瑕疵に当たるのでしょうか。
具体的には下記のような例があります。
・シロアリ被害
・雨漏り
・建物の傾き
・水漏れ
・土壌汚染
・買った土地の下に廃棄物が埋まっていた
・地盤の弱さによる土地の陥没
建物に関する瑕疵は、
構造的な部分や内部の問題で、
外から見ただけでは判別は難しいです。
土地に関する瑕疵は、
土壌や土の中の部分なので、
更地だとしても判別は難しく、
上に建物がある場合は尚更分かりません。
これは、
買い主だけでなく、売り主もある意味で被害者なのですが、
法律では、最も保護されるのは、
買い主のあなたなのです。
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●住宅瑕疵担保責任保険とはどんなものなのか？
もし隠れた瑕疵が発見された時点で、
施工会社が倒産していたらどうなるのでしょうか？
また、
売り主の経営状況が良くなく、
瑕疵の修理費が捻出出来なかったとしたら？
こういった場合を想定し、
買い主の安全保全のために、
住宅瑕疵担保責任保険というものがあります。
これはどういう保険かと言うと、
私が買った建売戸建ての業者が加入している『JIO』さんの
ホームページから引用すると、
新築住宅を供給した事業者が住宅瑕疵担保責任に基づき修補を行い、JIOは修補費用の一定割合を保険金としてお支払します。
住宅事業者が倒産等により相当の期間を経過してもなお瑕疵担保責任を履行できない場合は、JIOは住宅取得者からの請求に基づいて住宅取得者に対し直接保険金をお支払いします｡
という事です。
（参考：日本住宅保証検査機構（JIO））
売り主が健在ならば、
修理費の一部を売り主に支払い、
売り主が倒産等していれば、
修理費を買い主に支払う保険となっています。
基本的にどこの保険会社も同じような感じだと思います。
基本的に、
買い主が不利益にならないような内容になっています。
ところで、この住宅瑕疵担保責任保険の保険料は誰が払っているのでしょうか？
これは、売り主でもある施工業者が加入しています。
買い主である我々には、
保険料の支払いはありませんので安心してください。
また、
この住宅瑕疵担保責任保険の加入は義務化されています。
これも新築物件を買う時の安心材料の一つになります。
●瑕疵担保責任免責とは？
それでは、どんな時にでも
売り主は補償をしなければならないのでしょうか。
実際にはいくつかの場合、
主に中古住宅を取得する場合で、
免責される事があります。
新築物件の場合、
瑕疵担保責任期間は10年という決まりがあります。
これが中古住宅になると、
売り主が業者の場合、最低2年になります。
最も注意しないといけないのが、
売り主が個人の場合、決まりはなくなります。
当事者同士の話し合いで決まります。
一般的には2,3ヶ月位の設定をするようですが、
0日という場合もあります。
責任期間が0日とはどんな状況になるのでしょうか。
簡単に言うと、
引き渡し後は、何があっても知らないよ
というメッセージに他なりません。
個人的には、
あまりこういった物件には手を出さない方が良いと思います。
●最後に
基本的に、
隠れた瑕疵に対する保全は、
瑕疵担保責任があれば基本的に問題ありません。
新築の場合であれば、
売り主は加入の義務があるため、
よほど悪徳業者でもない限り加入漏れはないはずです。
もし心配であれば、
住宅見学の際に仲介業者に
「売主さんは瑕疵担保責任保険はどの会社使っているのですか？」
と質問してみると良いです。
気をつけないといけないのは、
中古住宅、特に売り主が個人の場合です。
家の購入を決める前に、
「瑕疵があった場合の取り決めはどうしますか？」
という事を確認した上で契約に進んでください。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
