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こんにちは、桐生（きりゅう）です。
中古物件は、
新築物件に比べ安いです。
これまでの日本は、
住宅に関しての中古市場はそれほど大きくはありませんでした。
それは、
新築＝良いもの
という神話のようなものが根付いていたからです。
しかし、
時代は変わっていきます。
日本は人口が減り続け、
「家余り」という状態になりつつあります。
なので、
これからは新築よりも中古物件の方がオススメではあります。
●今後話題になる「安心R住宅」ってなんだ？
「安心R住宅」が2018年4月1日にスタートしたのはご存知ですか？
そもそも「安心R住宅」というのが何なのか、
知らない人が大半だと思います。
既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、国土交通省の告示による「安心Ｒ住宅」制度（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）を創設しました（告示公布平成29年11月6日・施行平成29年12月1日）。
国土交通省ホームページより抜粋
これが「安心R住宅」という制度の説明になります。
「安心R住宅」の「R」とは、
Reuse（リユース、再利用）
Reform（リフォーム、改装）
Renovation（リノベーション、改修）
の3つを意味しています。
「安心Ｒ住宅」とは、どんな要件を満たす住宅なのでしょうか。
耐震性があり、
インスペクション（建物状況調査等）が行われた
リフォーム等について情報提供が行われる
既存住宅を指します。
具体的には、以下の要件を満たすものです。
・耐震性等の基礎的な品質を備えている
・リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている
・点検記録等の保管状況について情報提供が行われる
これにより、
不安
汚い
わからない
といった従来の「中古住宅」のマイナスイメージを国主導で払拭し、
一般消費者が、
「住みたい」
「買いたい」
と思う既存住宅を選択できるようにすることが、
この「安心R住宅」という制度の目的とされています。
ただし、
勘違いしてはいけないのは、
この制度は国が検査を行う制度ではないということです。
国の登録を受けた事業者（会員企業）の責任において、
国が定めた要件に適合する旨を表示する制度なのです。
企業自身の検査になりますが、
国の定めた優良”中古”住宅である
という証明になります。
●中古物件がオススメな理由
冒頭でもお伝えした通り、
これからは「家余り」の時代です。
「家が欲しい」という需要に対して、
「家」という商品の供給が過剰になっていくのです。
基本的にモノの値段は需要と供給のバランスによります。
需要の方が多ければ、値段は高くなりますし
供給の方が多ければ、値段は安くなります。
つまり、これからは、
家の値段は安くなりやすい時代になります。
しかし、
実際問題として、新築物件の値段は安くなっていますか？
私個人の実感としてはあまり安くなっていないように感じます。
背景には、
人件費の高騰
材料費の高騰
などが主な原因としてあります。
そういったものの影響を受けていないのが中古住宅です。
相対的にではありますが、
安く住宅を買えるようになっています。
また、
先程もお話をした「安心R住宅」という制度も出来たので、
これからはより一層、
中古市場は活性化され供給が増えていくことでしょう。
●中古物件の選び方
それでは、
実際の中古物件の選び方についてお話します。
中古物件は新築物件とはまた違った注目ポイントがあります。
一番の違いは、
経年劣化の具合
です。
どうしても建築後時間が経っているので、
新築物件に比べると、
建物や構造体そのものが痛んでいます。
その痛み具合は物件によって、
非常に差があります。
私自身は中古のマンションは見学したことはありますが、
中古の戸建ては見学したことはありません。
若干の違いはありますが、
見るべきポイントはある程度共通しています。
・外装
まず確認しなければならないのは、
□外装にヒビやカビはないか
□タイル等の剥がれはないか
という点です。
見た目の美しさというよりも、
ヒビや剥がれから雨水などが入り、
そこから建物の構造体が傷んでいる場合があります。
その場合は非常に危険です。
・躯体
□新耐震基準を満たしている物件か
□建物の基礎や柱に歪みはないか
これは、
とても大切な部分です。
それは、建物を構成する部分だからです。
新耐震基準は1981年6月以降に完成した建物であれば、
おおよそ大丈夫です。
より安心を求めるのであれば、
地盤調査の義務化や耐震性が強化された改正後の
2000年以降の建物を選べば良いです。
しかし、
建物そのもの、特に基礎や柱に関して、
素人が判断をするのは難しいです。
少しお金はかかりますが、
ホームインスペクションを請け負っている第三者に見てもらい、
診断してもらう事も場合によっては考えるべきです。
・内装・設備
□内装の綺麗さ
□給排水設備・ガス設備の設置後の年数
他人が使っていたものなので、
ある程度汚れていたり傷ついていたりするのは当然です。
しかし、
壁に穴が空いている。
床が凹んでいる
など
大きく内装が傷んでいる場合は、
修理・リフォームが必要になります。
給排水設備やガス設備は約10年で交換が必要になります。
設置年月を確認し、
必要であれば交換をすることになります。
・最後に頼るもの
□最後に頼るのは「家族のカン」
家というのは、
目に見えない部分があります。
ホームインスペクションも非常に頼りになります。
しかし、
実際にそこに住むのは、
あなたと家族です。
霊感という程ではないですが、
なにか嫌な感じがする
や
どうも落ち着かない
といった、普段とは違う感覚を覚えた人がいたら、
素直にその直感に従った方が良いです。
変な話ですが、
こういう時の人間の直感は、
専門家の知識や経験、理屈以上に、
正確に危険を知らせてくれる事があります。
●最後に
中古住宅を購入する為には、
注意すべき点が数多く存在します。
しかし、
物件の価格に対する価値の高さや、
今後の供給件数の増加、
安心R住宅制度が出来たこと
購入後のリフォーム・リノベーションの自由度・維持費
などから、
中古戸建て物件が
一番オススメです。
物件の購入費を安く済ませ、
フルリフォームやリノベーションをして、
自分好みにしてしまうのも一つの手です。
古い物件で再建築可能な土地であれば、
解体費や時間はかかりますが、
建て直すというもの一つです。
「中古」という言葉だけで、
敬遠されがちですが、
抑えるべきポイントに注意すれば、
最もオススメ出来る選択肢の一つです。
あなたが心から
「この選択をして良かった」
と思える未来を迎えることを心から願っています。
